供给侧调控要求融资环境适当放松，关注符合政策方向的优质房企的信用利差收窄机会。
        ▍居民收入上升可能从分母端挤出房价泡沫。当前房价收入比和房价房租比偏高，但租金占收入比重尚可，我们认为收入偏低可能是这种现象背后的重要原因，虽然这可能是一种常识，但在涉及房地产调控政策的关注点中，我们往往仅关注房价本身的涨跌而忽略了收入上升这种分母端的调节方式：收入提高、可承受的房租上涨空间提高，房价收入比和房价房租比均下降。
        ▍  用发展的眼光看，通过收入上涨挤房价泡沫是可能的。首先中国的人均GDP与发达经济体尚有距离；二是中国居民收入占GDP的比重与欧美等发达国家也有一定差距，且当前收入占GDP的比重整体是在下降的，用发展的眼光看居民收入存在回升空间；此外，收入和利润向房地产业聚集的逆过程也能改善居民整体的收入水平。
        ▍  供给侧长效调控，分子端配合良性挤泡沫。12月12日，发改委发布《国家发展改革委员会关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》，文件将房地产业列入第四类引发市场对地产调控放松的遐想。但不可忽略的一点在于发债企业需要“对产业结构转型升级或区域经济发展具有引领作用”，我们认为这是长效机制住房供给端的“加量”配合的需要。
        ▍  房价稳投资承压，趋势利好利率债但需关注短期回调。收入端因素不支持房价大幅下行，供给端“加量”也不支持房价非理性上涨，两个因素共同作用下房价有望保持平稳。当前房地产投资增速的下行压力在于销售走弱，即便部分主体融资改善，该趋势也难以逆转，且我们此前的预测已将供给端“加量”调控的影响纳入考虑，依然认为2019年房地产投资增速将下滑至5.5-6.5%，融资收缩环境依然对利率债形成趋势利好，但短期在市场情绪和地方债发行节奏的影响下利率债仍将上行，建议投资者年底到明年初以防守为主。
        ▍  信用利差有望收窄，符合政策鼓励方向的优质房企值得关注。明年地产债面临基本面上的两个利好：一是景气下行阶段房企拿地节奏将放缓，杠杆拿地规模的下降也降低了房企的融资压力；二是供给端的“加量”调控要求融资环境相对放宽，债券、非标和银行授信的打开将改善房企的信用资质，考虑到当前仍在高位的房地产行业利差，未来优质房企的信用利差有机会获得收窄。
        风险提示：个券相关公司业绩不及预期。