参考中指的评级模型，我们以  2017  年销售金额、营业收入及总资产作为解释变量建模，将发债的房地产企业归类为大型房企、中型房企、小型房企以及微型房企。
        一、  现阶段，不同规模房企的区位发展特征  
        现阶段，大、中、小、微四类不同规模的房企对于江苏、浙江、上海、广东、北京这几个地区的偏好程度都显著高于其他地区。全行业对于个别核心省份的偏好相似，意味着在核心地区房企的竞争对手差异性较大，既有大型的、全国性发展的房企，也有小型的、专注于深耕某一地区的房企。
        除热门地区外，不同规模的房企在其他省市的布局具有差异性，影响当地的房地产市场竞争格局。就差异性而言，大型房企在全国主要的  30  个省市均有布局；湖北、河南和贵州在  2017  年的销售表现对中型房企的贡献明显高于其他类型房企；小型房企对辽宁、福建和安徽市场的偏好突出，微型房企对宁夏的偏好明显。
        二、  发债房企现阶段的战略布局，全国发展、重点发展还是集中发展？  
        考虑现阶段不同的区域化布局倾向和销售占比表现，我们可以将房企划分为三类，全国布局型房企、重点经营型房企、集中布局房企。
        1）  布局全国化的企业经营较为分散，意味着企业受单一地域需求走弱的影响相对有限；同时也意味着多地区同时经营过程中，战线较长，深耕市场的难度相对更大。
        2）  对于重点经营型房企而言，单一区域的重要性较全国布局型企业有所提升，并且其中六成房企选择布局  3~4  个区域。发展过程中，约  60%的房企对主营地区外的次核心区域也投入了较大精力，次核心区域的销售占比超过  20%。
        3）  对于主营区域占比高达  90%以上的房企，我们将其定义为集中布局型房企。这类高集中度发展的房企受单一区域需求变化以及销售规模的影响最大。无论是区域性的棚改形势变化，或者是区域性的房地产政策出台，都将加大这类房企经营情况的波动。
        三、  现阶段集中布局型的房企，特点几何？  
        现阶段集中布局型的房企中，小型房企的占比最高，接近半数；微型房企占比三成；中型房企占两成；大型房企仅有一家。
        1）    对集中发展的小型企业而言，他们中的  60%深耕于长三角区域；其次是中部和南部区域。在长三角的激烈竞争中，这类小型房企主要布局  1  线及  1.5  线的重点城市。
        2）  规模较小、高集中度发展的微型房企，销售重点也多在长三角区域，城市圈选择较为多元化。而在京津冀以及西部地区，微型房企的销售市场集中于  1.5  线城市。
        3）  高集中度发展的中型房企，其销售格局体现出两方面特征。其一，在长三角、中部、南部以及西部地区的销售占比基本一致，较为均衡；其二，在各个区域的销售表现中，城市偏好均体现出较为明显的头部特征。
        四、  棚改退潮对房企的影响程度  
        中西部及北部省份对棚改货币化的依赖程度较大，而部分省份在  2018  年的棚改规模已经出现了显著的回落。尤其是内蒙古、青海、黑龙江、宁夏、湖南、安徽、山西、甘肃等地区，从依赖程度和绝对规模变化来考量，受棚改以及棚改货币化进展的影响会更为深切。而着重深耕于这些区域的房地产企业也会受到更明显的影响。
        风险提示：经济超预期变化，产业政策超预期调整