公司先前发行的“中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划”，近日收到上交所出具的无异议转让函，允许专项计划挂牌转让。该专项计划是保利地产和联合中联前源不动产基金共同实施的。该REITs 项目由保利地产自持租赁住房作为底层资产，产品规模50 亿元，优先级（AAA 评级）和次级占比为9:1。保利地产顺利拿到首单央企租赁住房REITs 挂牌许可，为其租赁物业打通了融资渠道，构建了完整的租赁住房商业模式，有利公司未来拓展租赁业务的规模，也为业内租赁住宅REITs 树立了榜样。由于公司租赁物业收入占总收入的比重较低，此次租赁住房REITs 的发行对公司盈利影响暂时不大。
    “储架发行机制”实现公募REITs 扩募功能。储架发行机制即一次核准多次发行的再融资制度。该制度源于美国，随后被英国、加拿大、日本、法国、西班牙等发达国家采用。储架发行机制的采纳取决于证券时产监管模式，相对于传统一事一审的审批管理模式，储架发行机制因不需要每次发行都要重新注册，所以该机制可以简化注册程序、提高融资灵活性、降低融资成本，是市场效率提升的表现之一。保利地产此单REITs 采取的即是储架、分期发行机制，可提高产品的融资能力并降低融资成本。
    保利集团早期进入多元租赁业务，专业团队管理物业。保利地产的母公司保利集团布局租赁业务较早，旗下已经拥有瑜璟阁商务公寓、诺雅服务式公寓、N+青年公寓、和熹会四大品牌，分布十余城市。租赁物业的管理由保利集团旗下租赁住房管理运营平台“保利商业公司”、“安平养老公司”负责运营。此外，集团还搭建了专门的RETIs 运作平台——保利瑞驰（横琴）资产管理有限公司，该公司担任了本次产品联席总协调人，为产品的顺利发行提供了有力保障。
    投资建议：给予“买入”评级。公司17H1 销售金额和面积稳增长，财务稳健。此外公司积极在核心城市圈深耕并拓展土地储备，土地储备充足。在租赁住房政策红利支持下，公司顺利推出首单央企租赁REITs，打通REITs 融资链，走在了市场前列。我们预测公司17 年EPS 为1.23 元每股、18 年为1.59 元每股。公司10 月25 日收盘价10.80 元每股，对应17 年和18 年的PE 分别为7.5 倍和5.6 倍。我们给予公司2017 年12 倍市盈率，目标价格14.76 元每股。维持对公司的“买入”评级。
    风险提示：政策调控，受限城市量价下跌。