公司17 上半年营收/归母净利分别为11.8/2.7 亿元，同比分别增长2.5%/103.2%；其中，地产业务收入9.53 亿（主要是昆山梦之晨），同比减少15.8%，而归母净利约2.2 亿，同比增长68%，盈利增速显著高于收入增速，主要得益于结算毛利率提升，这亦是公司整体归母净利高增主因；已于2016 年底并表的房地产基金业务，上半年实现收入/归母净利分别为1.75/0.48 亿元，对业绩增速亦有贡献。
    地产业务小而美，并且今明两年可结算资源充裕。截至17H1 末，公司权益未竣工计容39 万方（不考虑动迁房），嘉定/浦东/昆山占比分别为50%/5%/45%，权益未竣工货值130 亿左右，拿地成本均较低且显著受益于本轮涨价周期，虽然总体量不大但盈利能力较高，可支持未来几年业绩释放，呈现典型的小而美特征。公司上半年无新增土储，开工/销售分别为5.7/1.6 万方，年中预收款37.2 亿，较年初减少2%；已竣工项目嘉定梦之缘大部分已售（预计总货值超过60 亿），浦东前滩后院项目（预计总货值近20 亿）将在18 年底开始交付，再加上部分尾盘，可对未来2 年业绩提供较强保障。
    国内房地产基金龙头，充分受益于存量崛起及地产基金渗透率提高。公司作为国内房地产私募基金龙头（光控安石连续3 年蝉联中国房地产基金top1，“大融城”为中国商业地产项目品牌价值top10，中指院口径），主要从事商办物业的收购/改造/运营/退出等业务，乃A 股首家房地产基金纯正标的，背靠光大金控，具备显著的资金和资源优势；此外，受益于商办物业存量崛起以及房地产基金在地产投资的渗透率提高，房地产基金行业具备广阔的发展空间。截至17H1 末，光大安石平台（公司持51%股权）在管面积/规模分别为280 万方/433 亿元（新增96 亿），收入/净利分别为1.75/0.94 亿元（16年收入/净利约 3.8/2.28 亿），再加上光大控股为业绩背书（承诺16-18 年累计净利不低于6.91 亿元），公司地产基金业绩贡献有望稳健增长。
    首次覆盖并给予“审慎推荐-A”投资评级。公司目前市值147 亿，较RNAV有溢价；伴随交付量增加及毛利率提升，公司未来两年综合业绩增速较高，预计2017-2018 年 EPS 分别为0.62/0.81 元，对应 PE 分别为26X/20X，市盈率角度估值优势并不明显。公司作为国内房地产基金龙头及A 股首家房地产基金纯正标的，应当享有一定的溢价，未来亦将充分受益存量崛起及地产基金渗透率提高，标的稀缺性及长期发展空间值得肯定，只是短期估值优势尚不明显，首次覆盖并给予“审慎推荐-A”的投资评级。
    风险提示：项目交付节奏低于预期、房地产基金业务进展不及预期。