■七月新秋风露早：1）淡季不淡，单月销售环比下滑，同比增速提升：公司7 月份销售面积、销售金额分别同比增长19.9%和29.6%（上月为7%和16%），环比增速为-28.5%和-27.6%（上月为44.0%和36.9%）。按照克而瑞的统计，万科单月355.6 亿的销售位列全国TOP3，次于恒大和碧桂园。2）1-7 月第一梯队优势拉大：公司1~7 月份累计销售面积2,117.6 万方，销售金额3,127.4 亿元，累计同比增速分别为31.0%或43.8%（上月33%和46%），共公司均位于行业TOP3。1-7 月份第一梯队（TOP3 房企）与二梯队的的差距拉大至1250.3 亿元（二梯队龙头保利）。3）均价平稳上升，溢价能力明显：公司7 月单月和累计销售均价分别为14,275 和14,769 元/平米，同比增长8.1%和9.8%（上月8.6%和10%），均价水平高于恒大、保利和碧桂园等其他龙头。
    ■拿地力度继续加大，累计权益金额增长42%：根据公告，6 月份销售简报披露以来公司新增加非物流项目20 个，权益面积463.9 万方，权益拿地价款216.28 亿元，整体楼面价为4662元/平方米，万科所占综合权益比例为85%（上月74%）。我们统计万科1-7 月份拿地权益总价803.6 亿元（剔除物流用地），累计同比增加了42%（上月21%）。1-7 月平均拿地成本4953 元/平方米（上年5083 元）。
    ■参与普洛斯私有化，冲击中国物流地产TOP1：公司7 月17 日晚间公告将联合厚朴物流、高瓴资本、中银集团共同私有化新加坡上市公司普洛斯。本次收购价敲定为折合人民币约787 亿元，对应GLP2016 年业绩的PE 为14.7 倍，万科香港持有并购财团优先级权益21.4%。1）普洛斯公司是全球领先的物流地产公司，也是中国物流地产龙头：普洛斯在华存量土地资源2870 万方（1750 在运营+1120 在发展）。目前，中国高标准仓供需缺口巨大，但物流土地的供应指标处于缩量过程，不太可能会出现像几年前商业地产一样的供应放量。近年第三方物流、传统开发商及物流地产商纷纷加入抢占市场，物流资产行业明显进入加快整合过程。2）本次收购估值合理，机会难得：目前A 股上市公司在一级市场市场上并购高标仓资产估值高达30-50 倍，国际第三方评估机构对中国已运营物流地产NAV 估值为4-5 千元/方。我们认为本次收购14.7 倍的估值合理，机会难得。未来与普洛斯合作有望让万科迅速冲击物流地产领域TOP1。
    ■投资建议：通过本次交易，我们更看好公司多元化业务发展战略的前景，包括“轨道+物业”、物流地产、长租公寓及物业服务等领域，看好公司未来10 年在郁亮班子的带领下向“万亿”目标冲刺。我们预期17 年业绩继续稳步增长我们预计公司17-19 年公司EPS 为2.31、2.78、3.04，维持“买入-A”评级，6 个月目标价25.41 元。
    ■风险提示：龙头房企受市场波动影响较大，销售今年来未见触底，公司销售数据增速有下行的趋势。