泊寓是万科旗下长租公寓的主打品牌，致力于为毕业生、创业者提供优质租住空间及社区服务。泊寓产品特点主要在于统一装修风格、青年社区平台的搭建、高效率管理和高安全消防，也就是泊寓强调的三方面特色“年轻”、“品质”、“便捷”。泊寓目前以主要以轻资产的方式在全国铺开，个别项目实行重资产方式获取，基本采用集中式租赁模式。截至至本次调研，万科泊寓在全国22 个城市拥有16000 间公寓在运营，且开业运营公寓数量持续增长。
    经典案例演示管理和区位的重要性。 万科在做长租公寓的过程中有两个经典案例：万汇楼和棠下。万汇楼原为廉价出租房，通过市场重新定位、精简管理、数字化平台搭建，项目很快运营回正，展现了租赁公寓中管理能力对盈利的重要性。其次，广州棠下项目是万科极具战略眼光拿下的、临近网络科技公司的高潜力旧厂房项目。通过对棠下项目的改造，万科泊寓成功盘活老旧厂房，成为供不应求的炽手公寓，同时也为沿街店铺带来了租金涨幅。
    轻资产集中式长租公寓长期盈利可期，重资产模式需更大政策支持。
    1）轻资产模式以广州东山月府为例。由于市面租金的涨幅高于底租租金涨幅，项目资金差带来的现金流量可观。15 年持有期IRR 在两位数以上。在扣减摊销装修费用和税收后，净利润能够达到租金差的55%。
    2）轻资产模式以北京西北旺为例。测算发现如果没有税收优惠（提升租金收益率）或REITs/ABS 等金融工具帮助，重资产类长租公寓前期占用资金量大，收回成本慢，难以形成规模（我们认为政府大规模降低地价方式发展重资产类长租与此前公租房、廉租房类似，更难规模化操作）。
    维持“买入”评级。预计公司 2017、2018 年 EPS 在 2.19 和 2.52 元，按照 7 月 28 日停牌股价 23.63 元股价计算，对应 PE 为 11 倍和 9 倍。我们给予公司 2017 年15XPE 估值，对应股价 32.85 元，维持“买入”评级。
    风险提示。租赁政策目前持续有利于租赁市场，风险来源于实际细则推出是否能真正有效推动租赁市场。