16 年前三季度，公司的综合毛利率较上年同期下降1.1 个百分点。三费率由去年同期的12.1%下降到今年的6.2%。公司重视现金流管理，融资成本低。
    公司坚持深耕一二线城市，公允价值变动收益猛增。2016 年公司坚持了合理布局，截至16H1 一二线城市的总投资额占比78%，三线城市的总投资额占比22%，且都位于东莞临深片区；15 年公司对按公允价值计量的投资性房地产计提了公允价值变动收益17.4 亿元，同比大幅上升111.5%。
    探索商业地产金融业务蓝海，多元发展相辅相成。公司旗下子公司金地商置收购广电地产，迅速扩张；房地产基金稳盛投资稳步发展；公司全资物业集团金地物业积极外拓；公司已在美国核心城市获取6 个项目，总可租售面积突破20 万平米。国际化工作扎实推进。
    公司合作拿地开发占比高，少数股东权益大幅增长。公司2015 年合作拿地模式的比重明显加大，权益占比降至38%，少数股东权益占比由2014 年的19%升至34%。2016 年公司获取的土地项目也大多只占少部分权益，16Q3 少数股东权益占比为43.8%。今后合作小股拿地的趋势或使营收业绩增长不明显，投资收益显著提升。
    公司调整产品定位，转向首置首改需求，注重项目研发创新。公司早期高价土地储备及大户型产品的负担已消化较充分。公司从中高端项目为主转向首置首改的刚需项目为主，存货结构改善。八大产品线精准定位不同群体的居住需求，运用互联网思维进行产品研发创新。
    盈利预测与投资评级：首次覆盖，给予增持评级，目标价14.84 元。综合考虑公司未来发展战略及历史表现，我们预计16-18 年公司实现营业收入541.3、725.4、871.2 亿元，同比增长65.4%、34.0%、20.1%，实现归属于母公司的净利润52.4 亿元、56.9 亿元、63.8亿元，增速为63.7%、8.5%、12.2%，对应EPS：1.16 元、1.26 元、1.42 元。，当前股价12.70 元/股，对应当前股价的PE 值分别为11、10、9 倍。结合可比公司2016 年PE：13x，我们给予公司16 年13 倍PE，对应股价14.84 元，RNAV 测算得出的重估每股净资产是12.13 元，给予一定的安全边际参考，综上给予增持评级。
    投资案件
    投资评级与估值
    首次覆盖，给予增持评级，目标价14.84 元。我们预计公司2016-2018 年EPS 分别为1.16/1.26/1.42 元。我们主要使用PE 估值法，综合考虑公司深耕一二线，探索商业地产金融及房地产业务、物业管理业务的利润增长空间，参考可比公司目前的估值水平，2016 年给与公司13X 估值。RNAV 估值法测算得出12.13 元/股，给予一定的安全边际参考，同时公司低估值增长稳定的特性亦使其成为资产荒下较优的投资标的。
    关键假设点
    房地产业务方面，假设2016 年房价维持目前市场价格水平，2017 年、2018 年增速为2%，未来三年毛利率维持在30%-33%的合理区间。截至2016 年Q3，公司共有103个房地产投资项目，参考过去五年的项目进程及去化速度，同时考虑16 年以来公司强劲的销售表现，我们预测2016-2018 年结算面积分别为344、438、506 万平米，对应的营业收入分别为512.9、690.3、827.9 亿元，增速为68.0%、34.6%、19.9%。房地产业务占比维持在97%左右的水平。
    物业管理业务方面，考虑物业管理项目的存量及未来三年来自金地自建项目和承担第三方物业管理两方面的增量项目，预计2016-2018 年该部分业务收入可达到18.1、23.5、30.6 亿元，同比增速分别为50%、30%和30%。
    物业出租方面，预计16-18 年营收为7.1、8.4、9.7 亿元，同比增速为14.2%、17.6%、15.4%。
    有别于大众的认识
    市场认为险资举牌监管趋势变严，不利于公司价值挖掘，我们认为公司低估值增长稳定的特性使其成为资产荒下的优选配置标的，依然会是追求稳定收益的资金的优选。
    预计2017 年公司股权收益率至少为9.9%，同时由于公司盈利稳定，我们认为公司是在目前资产荒阶段下优选的投资标的之一。
    我们认为公司坚持深耕一线城市及强二线城市，具有良好的区位优势，坚持多线发展，未来业务规模有望进一步扩大。公司目前合作拿地趋势增强，克服高地价成本压力，收益结构将出现改变。公司历史库存去化良好，吸取经验调整产品定位，毛利率有望提升，积极进行产品研发创新，具有较大的潜力。
   &nbs