管理层表示未结算销售项目（人民币2,980 亿元）的毛利润率为19%-20%，这仍低于我们此前预测21%的2017-18 年平均毛利润率；即便剔除少数股东权益/合资企业盈利的影响后，上半年的调整后净利润率为8.1%、仍较2015年下半年的11.6%低3.5 个百分点；3) 展望未来，管理层对2016 年下半年的看法不太乐观，因为大城市销售增速放缓而地价持续攀升，中小城市的去库存压力依然较高。万科管理层还对当前的大股东争端表示了担忧，此事已对公司与银行、建筑公司、买家和雇员等主要相关方的关系造成了不利影响，管理层表示这给万科的中期增长前景蒙上了阴影。
    投资影响
    我们将2016-18 年核心每股盈利调整了-8%/-4%/+9%，以计入利润率低于预期以及年初至今新收购项目的共同影响。考虑到年初至今的新收购项目，我们将2016 年底 A/H 股预期净资产价值上调了3%至人民币22.9 元/26.4 港元，并将基于净资产价值计算的12 个月目标价格上调了3%至人民币16.1 元/18.50 港元（折让幅度仍为30%）。万科A/H 股当前股价较2016 年底预期净资产价值分别溢价8%/折让22%，对应13.8 倍/10.0 倍的2016 年预期市盈率，而我们所覆盖内地/海外上市开发商的均值分别为折让23%/44%以及对应11.2 倍/7.7 倍的预期市盈率。我们维持对万科 A/H 股的卖出/中性评级。风险：利润率强于/弱于预期。H 股收于20.60 港元。