2016上半年公司销售毛利率为26.3%，相比去年同期的30.5%下降了4.2个百分点，导致净利率回落到历史低位9.5%。从销售情况来看，公司上半年完成销售额1901亿，同比增长69.9%，显著高于行业增速44.4%，销售均价为13,490元每平米，相比上半年结算单价11,074元每平米增长了21.8%，后期毛利率回升确定性强。 
    坚持理性拿地，保障低成本优势：上半年主要城市土地竞拍激烈异常，地王频出，公司坚守审慎投资策略，理性根据市场环境合理补充项目资源。上半年公司薪获取项目70个，权益建面849万方，权益地价466亿，仅占上半年销售额的24.5%，相比去年四季度投资强度有所减弱。值得说明的是，上半年新增地块楼面均价仅为5,488元每平米。截止到上半年末公司权益建面合计3,582万方，能满足未来两年的开发要求。此外，公司参与的旧城改造项目权益建面为294万方。 
    物业管理保持龙头地位、物流地产快速拓展：公司物业管理业务板块继续积极拓展，特别是在商业和写字楼领域，6月万科物业继续蝉联全国物业服务百强榜首。物流地产方面，公司采用聚焦大客户和重点城市策略，高举高打，上半年完成了大型资产包的收购整合，形成土地招拍挂、战略合作、单项目并购、资产包并购等多元投资方式。  
    投资建议 
    公司上半年完成竣工面积占全年比例34.0%，再考虑到全年毛利率的回升，我们暂不调整盈利预测，预计公司2016年实现EPS1.90元，当前股价对应P/E为13X，考虑到股权事件解决依旧不明朗，我们维持增持评级。  
    风险提示 股权事件存在较大不确定性。