在新的时代，企业需要探索新的可持续发展模式。我们认为，适当累积核心区域存量物业，主动深耕创造区域价值和拓展新盈利增长点，是地产企业维持可持续经营的三种办法。
    百年招商，蛇口基因，三大业务板块有机结合。公司实际控制人招商局集团实力雄厚，是多个产业的资源整合者和产业链集成者。公司则脱胎于国企改革，近来成为招商局集团房地产板块的旗舰公司。公司业务包括园区开发与运营，社区开发与运营以及邮轮产业建设与运营。公司的成长经验，首先发端于全国唯一一个由企业主导开发的自贸片区——蛇口。
    国家级政策支持叠加地缘因素推动城市核心跃迁，拥抱前海新中心建设的历史机遇。我们认为，一线城市中只有深圳，其城市主中心有迁移机会。
    这种迁移，既是国家政策大力支持前海开发的结果，也是地缘因素推动粤港澳三地核心城市不断融合的成果。这一过程伴随深圳产业升级，也伴随深圳的人口和公共资源不断向西。这种一线城市核心区域跃迁的机会很少发生，值得投资者珍惜。
    小政府+大企业，公司深度参与前海蛇口自贸区建设。和全国其他的自贸区不同，蛇口片区是企业主导型开发建设模式，前海片区是法定机构（前海管理局）主导型开发建设模式。在这一模式中，招商蛇口并不只是一个被动拿地的开发商角色，而是在整个片区的整体规划、土地出让节奏、招商引资、基础设施建设等方面具有很强的话语权。为了破解政府缺乏开发建设用地，招商蛇口缺乏清晰的存量土地利用模式的局面，到2016 年6月招商局和前海管理局达成框架协议，计划组建合资公司。我们认为，这一框架协议，意味着公司最优质的存量资产可能被激活；公司在规划和地价方面或能占据主动；有利于公司蛇口/太子湾/前海区域资源的增值；也有利于公司做强自贸园区业务，积累新能力，布局新区域，探索新模式。
    风险提示和可能催化剂。风险：深圳区域房价上涨过快风险和写字楼供应可能偏大风险。可能催化剂：前海/蛇口/太子湾片区开发取得进展和国企改革。
    看好可持续发展的新时代央企龙头公司。地产公司低估值的根本原因是盈利模式不可持续，但公司能在一线城市持续拿地，且成本并不失控，因此公司盈利模式本身具备可持续性。这一可持续性背后，则是公司多年深耕蛇口的经验，园区运营的能力和不断拓展新模式的勇气。我们微调公司盈利预测为2016/17/18 年EPS1.10/1.32/1.54 元/股（原预测1.10/1.34/1.56元/股），NAV25.82 元/股，维持公司19.84 元的目标价和“买入”的投资评级。