招商蛇口重组报告书公布其在前海片区拥有约2.4 平方公里的土地。本次合作范围定在2.9 平方公里土地。合作数量大于上市公司所有拥有面积，意味着未来部分集团手中资产将以不同形式进入开发合作。考虑招商蛇口属于整个集团唯一地产平台，我们认为该合作框架将在实质上对上市公司构成利好。
    2）明确上市公司并表和深圳自贸区主体开发地位。本次框架协议明确规定，双方在合资公司的股权比例为50:50，由招商局集团实现财务并表。前海管理局由其下属前海开发投资控股有限公司与招商局集团下属招商局蛇口工业区控股股份有限公司控股的平台公司共同组建合资公司。该框架协议明确了招商局集团一方的出资主体为上市公司控股的平台公司。由招商局集团一方实现财务并表，进一步明确上市公司在前海蛇口自贸区开发建设中的主导地位，将有力推动公司相关业务的快速发展。
    首次提出全球500 强目标！本次合作明确提出，力争通过3-5 年的努力，培育一家扎根深圳、面向全球的世界500 强企业。目前集团旗下已经拥有银行、轮船和房地产三大战略平台。考虑招商银行已经属于进入全球500 强企业。
    我们认为按照目前发展趋势招商蛇口最有望成为支持目标。
    公司价值回归在即。我们在假设：1）未取得土地权项目权益比例在50%；2）项目整理完毕后销售均价在6 万元每平情况下所得招商蛇口合理RNAV 在27.21 元每股。考虑目前深圳自贸区区域住宅销售价格均价超越8 万元每平，后期企业RNAV 仍存在较大上行空间。
    投资建议：维持“买入”评级！公司目前已将业务划分为园区开发与运营、社区开发与运营和邮轮产业建设与运营三大业务板块，后期将通过“产、网、融、城”一体化运作，推动公司各项战略措施的有效落地。我们预计公司2016、2017 年EPS 分别是1.12 和1.38 元。按照公司2016 年6 月17 日价格14.34元股价计算，对应2015 和2016 年PE 为12.8 倍和10.39 倍。考虑公司深圳蛇口地区大量土地储备存在变更潜力，给予公司2016 年20 倍PE，给予“买入”评级，对应22.4 元目标价。
    风险提示：行业涨价风险。