地价快速上涨，规模增长和盈利能力的平衡愈发困难。轨道交通打开城市外延框架，地铁上盖物业解决房企土地稀缺瓶颈。“轨交+物业”为获取价格合适的大规模土地资源提供了重要机遇。
    股权层面融合更利于奠定长期合作基础、发挥协同效应
    地铁集团是“轨交+物业”开发模式的领导者，走出深圳开始全国布局。
    截至目前，地铁集团在运营5 条地铁线路总长158 公里，新承建四期工程总长446 公里，远期规划深圳市地铁共1000 公里，并联动深莞惠经济圈。地铁集团输出资源+万科输出操盘能力，强强联手分享地铁时代红利。测算集团承建1 公里地铁可获1 万平上盖土地面积资源（据规划未来即在深圳还有600 万平）。万科增发收购部分资产与地铁集团形成战略共同体（收购全部资产体量过大、现金收购招拍挂成本上升），分享轨交+物业时代红利。发行股份购买资产均位于深圳南山的优质地铁上盖物业。收购评估价共456亿元。前海枢纽项目和安托山项目预期销售净利率分别为25%和20%。
    不考虑摊薄，预计16、17 年EPS 1.96、2.55 元，维持“买入”评级由于公司停牌期间市场经历大幅调整，预计复牌后股价存在一定补跌压力。但是，即使以当前股价看，PE 和PB 估值也处于较低水平（行业平均PE19.38 倍、PB2.29 倍）。若增发顺利成行，万科与地铁集团的深入战略合作前景广阔，转型城市配套服务商与轨交+地铁开发模式相得益彰。同时，此次增发购买资产完成过户时间预计在17 年，对16 年EPS 亦不构成摊薄。
    风险提示
    增发预案能否最终施行存在不确定性。与地铁集团合作进度低于预期。