深铁集团确立了“轨道+物业”发展模式，目前在建项目规划建面380 万平米，累计销售超180亿元，在深圳取得10 块土地，开发面积达427 万平米，全部位于深圳核心和枢纽地段。本次收购资产主要是前海国际旗下前海枢纽项目和位于安托山项目，据我们保守测算定增项目可贡献权益净增加值348 亿以上。考虑注入资产短期内仍难贡献业绩，我们维持原先盈利预测，对应增发股本后的EPS 分别为1.54 和1.77元，约摊薄20%左右，按公司停牌前收盘价计算，对应PE 分别为15.9 倍和13.8 倍。
    交易如果完成——TOD 畅想：万科此次和深圳地铁集团的合作如果成功，不仅仅将带来项目上的机会，也是对“轨道+物业”模式的一种深化。从国际数据看，发展超大城市经济圈是必然方向，而具备大规模人口吸聚效应的轨道交通自然而然成为联结城市群的纽带。这种以公共交通为导向的城市开发模式就是TOD模式（transit-oriented development），其中“轨道+物业”是重要的地铁开发模式。从国际经验看，比较有代表性的TOD 开发模式有日本模式（以私营地铁公司为主导，覆盖全环节）和香港模式（以公营地铁公司为主导，引入开发商合作分成）。地铁建设能够给周边物业带来较大的增值效益。通过与深铁合作，公司有望取得以下突破：1、获取深圳核心区域稀缺资源，强化区域布局；2、紧抓其他城市轨交建设契机，将“轨道+物业”合作模式向全国复制和拓展；3、籍国家一路一带发展战略契机，未来有望成功实现“轨道+物业”模式的海外复制拓展，挖掘新兴市场。
    投资建议：考虑到此次交易仍存较大不确定性，我们维持原有盈利预测，预计公司16-17 年EPS 分别为1.93 元和2.23 元，由于公司停牌至今资本市场较大的波动，复牌后仍需关注潜在补跌风险，我们下调公司评级至“增持”，按8.5 倍给予16.4元目标价，较6 月17 日H 股收盘价溢价约10%。