公司去年积极布局一线城市，目前总土储779万平米，预计今年将是开工建设大年，全年目标销售额200 亿元。我们给予公司16-18 年每股盈利预测为0.68、0.75 和0.83 元，目标价下调至8.84元，相当于13 倍16 年市盈率，考虑到公司目前股价已接近集团和前海人寿定增价6.81 元，和股权激励计划的实施，重申买入评级。
    支撑评级的要点
    游客接待量破3,300 万，旅游综合业务结算减少。旅游业务方面，2015 年，公司实现全口径游客接待量突破3,300 万人次，同比增长约7.4%，继续巩固亚洲主题公园龙头地位。旅游综合业务实现营业收入为123.21 亿元，同比减少18.7%，占比总收入38%；毛利率为42.5%，同比下降23.6 个百分点，旅游地产业务结算量的减少和项目结算利润率的下降，是导致全年业绩下滑的主要原因。公司未来将大力发展管理输出等轻资产业务，加快现有业务与互联网融合，实现“旅游+互联网+金融”的创新模式。
    深圳和上海项目热销，2016 年计划销售200 亿。2015 年公司房地产业务实现营业收入则为192 亿元，同增28.78%，占比总收入60%；毛利率为60.1%，同比上升10.7 个百分点；实现签约面积37.1 万平方米，结算面积32.6 万平方米，同比增长26.2%。深圳本部推出的香山美墅一期和燕晗山苑项目、上海臵地、天祥持续热销；西安项目出现较大增长。公司目前已推未售面积37.67 万平方米，2016 计划销售金额不低于200 亿元。
    2015 年总土储779 万平米，2016 年是开工建设大年。土地储备方面，2015年公司时隔多年再次在北京、上海获取地块和首次进入南京，收购恒祥基地产推出首个深圳旧改项目，全年新增土地储备208 万平方米，建筑面积415 万平米。公司旅游综合及房地产业务累计土地储备规划总面积779 万平方米，房地产业务在建项目建筑面积252 万平方米，可售资源丰富。2016 年将是公司开发建设大年，房地产业务计划开工面积不低于60万平方米，新增了北京丰台、南京河西、深圳龙华等多个大型项目开工，顺德、宁波、重庆等项目也进入了建设高峰期。
    非公开发行实施完成，引入战投改善激励制度。2015 年公司推出增发方案并顺利完成股本融资58 亿元，发行价格6.81 元/股，引入前海人寿作为战投的同时，业优化了资本结构。年底公司还启动了不超过130 亿元公司债的发行降低融资成本。2015 年10 月公司向两百余名中高层管理人员和骨干员工授予了限制性股票，成功实施了新一轮股权激励计划，解锁要求扣非归母净利润3 年CAGR 不低于10%，建立长效激励机制。
    评级面临的主要风险
    文化旅游及城镇化投资周期长投资大。
    估值
    我们调低公司16-18 年每股盈利预测至0.68、0.75 和0.83 元，考虑系统性调整因素，我们将目标价由12.07 元调低至8.84 元，相当于13 倍16 年市盈率和21%的NAV 折价，重申买入评级。