我们认为利润率改善空间有限，因为我们预计2016－18 年结算均价将较2015 年低10%（假设二三线城市销售均价持平），而石狮（住宅）、济南/苏州（商业地产）存在去库存压力。2) 由于可售货量增长较低，管理层预计2016 年公司预售将持平于177 亿元。3) 100 万平米的投资物业的租金同比/环比增长12%/4%至4.78 亿元，表明账面价值的毛收益率为3%。我们认为潜在的资产出售是未来几年盈利增长的关键缓冲因素。4) 上海世茂提议非公开发行不超过7.5 亿股，募集人民币67 亿元用于向母公司（0813.HK；强力买入，最后收盘价：12.04 港元）购买3个项目（深圳/杭州/南昌，权益面积60 万平米），对应的三个项目的2015 年底市净率为1.2 倍，而上海世茂为1.1 倍。如果定增完成，我们认为该交易将在一定程度上解决与母公司的利益冲突问题，因为世茂集团同意商业地产应由上海世茂来开发，且该交易可丰富上海世茂的储备项目（我们估算2016－18 年公司年销售额将平均增加20－30 亿元，但这并不足以抵消28%的摊薄效应）。
    投资影响
    我们将2016－18 年每股盈利预测下调6－14%，并将基于净资产价值的12 个月目标价格下调1%至人民币11.4 元，以计入利润率下滑、融资成本下滑的共同作用。上海世茂当前股价较2016 年底预期净资产价值折让26%，对应11.2 倍的2016 年预期市盈率，而同业均值为21%/10.4 倍；维持中性评级。风险：销售和利润率高于/低于预期；多元化业务执行情况。