陆家嘴12 年年报，营业收入34.92 亿，同比降16.17%，净利润10.11 亿，同比增2.65%，EPS0.54 元，利润分配10 派1.63 元。  全年业绩符合预期，四季度销售业绩快速提升.公司业绩符合预期。34.9 亿营业收入中，租赁业务约为11.8 亿，开发销售确认收入约16.9 亿。租赁业务收入增量主要来自外延式扩张,租赁面积新增约7 万平。全年总销售额约24 亿，整体去化超乎预期。
     明年销售业务货值结构高端产品占主流，租赁业务外延增长待后年爆发.13 年开发销售主要项目货值约66 亿，目标销售额27 亿， 从结构上看高端改善型产品占主流，整体完成全年41%的去化任务略有挑战，但东银公寓作为高毛利项目对业绩是个有力支撑。租赁业务今年新增入市体量仅5 万方，收入增速预计相对减缓。 
    在建规模对财务有所施压。财务方面净负债率重回历史高位，这主要来自今年在建项目的运行节奏。12 年投资额达26.8 亿，预计13 年至15 年投资支出都会维持较高水平。此外，前滩项目预计今年进入招拍挂，涉及土地款100 亿，即今年所需资金至少80 亿。目前公司现金13 亿，预计全年销售回款30 亿左右，缺口37 亿。针对前滩项目公司预备发行50 亿中票融资，融资成本较低。
    投资评级与盈利预测。公司资源禀赋仍为长期看点。RNAV 对应目前A 股股价折价率达48%。但短期释放速度有所阻滞。预计公司13-14 年EPS 分别为0.56、0.73，予以"增持"评级。因今年业绩预计平稳，予以6 个月目标价13 元。