投资要点：
    公司公布2012 年年报，全年实现收入34.9 亿元，同比减少16.17%，归属母公司净利润10.1 亿元，同比增长2.65% 。EPS0.54 元，同比增长2.65%，基本符合我们预期。
    收入下降的主要原因是公司退出了一级土地开发业务，但物业租赁的高毛利率水平帮助公司在收入减少的情况下取得了利润的同比正增长。
    物业租赁实现外延式扩张和内生式增长并进。公司2012 年全年实现租赁收入11.8 亿元，同比增长22%。增长主要来自1）新增10 万方办公物业投入运营，新增楼宇主要为陆家嘴金融服务广场和软件楼12 号楼。2）稀缺的区位优势和良好的品牌效应带动存量楼宇租金的上涨。随着新增物业出租率的提高和14 年陆家嘴世纪金融大厦、上海中心大厦等商业物业投入运营，公司物业租赁收入有望继续保持较好增长。
    房地产销售中规中矩。12 年公司住宅物业确认销售收入16.9 亿元，主要结算项目为天津河滨花苑、陆家嘴花园以及其他存量房和动迁房。销售方面，公司通过转让浦东金融广场部分楼宇，实现合同销售金额50 亿元左右。公司13 年住宅可售项目为河滨花园一、二期和陆家嘴花园项目，整体项目偏高端，部分为准现房，预计实现可结算收入18 亿元左右。此外，部分商业楼宇的股权转让亦值得期待。
    “前摊中心”正式启动，为公司带来新机遇。公司和上海滨江国际公司签署《备忘录》，拟以通过受让一个或数个至少50%股权的项目公司的方式进行“前摊中心”的合作开发。这将给公司带来新的发展机遇，有利于长期价值的提升。
    财务压力有所加大。公司在11 年大幅提高了新开工，考虑到项目建设周期， 12 年-15年的在建工程量均保持在100 万方以上。12 年末公司资产负债率为60%，同比提高了5 个百分点，去除预收账款之后的资产负债率为58.8%，同比提高8 个百分点，均处于近年来的高位。公司在手现金13.3 亿元，一年内到期的流动负债35.64 亿元，现金对于短期借款的覆盖率仅为37.3%。考虑到公司的国资背景，大股东对公司的支持力度一直较强，以及公司较好的融资能力，财务风险依然可控。
    维持“中性”评级。2012 年是公司经营模式转型的第一年，我们看好公司未来作为“拥有核心地段的商业物业运营商”的发展前景，但短期内土地租批收入减少的影响仍在。
    预计13-14 年收入分别为37.7 和45.0 亿元， 归属母公司净利润分别为11.5 和13.6亿元，EPS 分别为0.62 和0.73 元，对应PE18.2X 和15.4X。维持“中性”评级。