不一样的投资故事
    本文的盈利预测显著低于市场一致预期，但是依然给予华侨城“强烈推荐”的评级。因为，我们有不一样的推荐逻辑：我们认为，业务结构优化所驱动的估值中枢提升将是未来三年投资侨城的主要逻辑。
    旅游为基，地产为翼
    我们理解，华侨城最核心的能力在于通过成熟的的旅游开发模式，在一块原本没有传统旅游资源的土地上成功地开发出主题公园类景区，从而提升整个地块的价值，同时享受前期廉价土地储备的大幅升值。所以，旅游才是公司长期发展的基石，价值成长的核心驱动力；房地产开发作为公司产业链中的最重要一环，是公司的造血工具，充当着引擎的角色。
    旅游业务开启崭新篇章
    目前，侨城的第一轮扩张已经基本完成，全国布局的雏形初现。此时，“旅游收入倍增”计划的适时提出也意味着旅游业务将进入新的发展阶段：在继续推进外延扩张的同时，充分挖掘景区内涵将是新阶段的主题，而提高经营效率和推进结构转型则是两大主要任务。
    业务结构优化驱动估值中枢提升
    未来三年，侨城的业务结构将会发生变化：受行业调控和自身产品结构的影响，地产业务的增速将有所放缓，进入年均10%左右的稳定增长期；而旅游业务则进入发展新阶段，外延扩张与内涵挖掘并举，转型开始加速，收入有望实现三年倍增。我们判断，至2013 年，侨城的旅游业务在净利润中的比例将重新回到20%以上，侨城相对于房地产行业的估值溢价会重新出现。所以，相对估值中枢的提升将是未来三年投资侨城的主要逻辑。
    盈利预测与估值
    我们预测，公司2011、2012、2013 年的EPS 分别为0.64、0.74 和0.89 元，最新收盘价对应的PE 分别为11.3、9.7 和8.1 倍。尽管未来三年侨城的净利润CAGR 只有18%，但是我们看好业务结构优化驱动的估值中枢提升所带来的投资机会，给予其“强烈推荐”的评级，目标价9 元。
    风险提示
    1、天气和疾病等不可控因素影响公司旅游业务的发展；2、商品住宅的超预期调整导致公司资金状况恶化；3、过高的杠杆率影响新业务的拓展。