事件：2026年10月28日，保利发展披露2026年第三季度报告。前三季度实现营业收入1,549.56亿元，同比下降10.80%；归母净利润23.32亿元，同比下降16.03%；扣非归母净利润21.47亿元，同比下降17.06%。第三季度单季实现营业收入520.96亿元，同比下降8.39%；归母净利润3.74亿元，上年同期调整后为亏损5.33亿元。
　　结转项目盈利能力承压，三季度归母净利润同比扭亏。2026年前三季度，公司实现利润总额71.87亿元，同比下降35.33%；根据合并报表测算，综合毛利率约12.78%，同比下降约1.22个百分点。公司指出，行业及市场波动导致1—9月结转项目盈利能力下降。第三季度项目结转收入同比减少，但受结转项目结构变化影响，单季利润总额15.57亿元，同比增长314.10%；扣非归母净利润2.80亿元，上年同期调整后为亏损5.91亿元，归母及扣非归母净利润均实现单季扭亏。
　　销售同比下滑，土地投资继续向核心城市集中。2026年前三季度，公司实现签约金额1,812.37亿元，同比下降10.16%；签约面积875.53万平方米，同比下降13.35%。同期全国新建商品房销售金额同比下降13.9%，公司销售额降幅相对较小。投资端，公司新增拓展容积率面积334万平方米，项目均布局于38个核心城市，土地总获取成本772亿元，同比增长28%；其中69%的投资金额位于北上广深一线城市核心区域核心板块。截至三季度末，公司在建拟建项目501个，在建面积4,377万平方米，待开发面积4,664万平方米。
　　经营现金流保持净流入，资产负债率较年末下降。前三季度，公司实现销售回笼1,609亿元，经营活动现金流净额77.19亿元，同比增长10.63%；筹资活动现金流净流出105.90亿元，较上年同期152.28亿元的净流出有所收窄。截至9月末，公司货币资金余额1,189.02亿元，总资产11,533.81亿元，较上年末下降2.99%；归母净资产1,952.85亿元，较上年末增长1.21%；资产负债率71.68%，较上年末下降0.55个百分点。
　　投资建议：公司作为央企龙头开发商，土地储备丰富，现金流充足。我们预测2026-2028年营收达2780.23亿元/3063.60亿元/3233.38亿元，同比增长9.78%/10.19%/5.54%；2026-2028年归母净利润为10.27亿元/11.38亿元/12.37亿元，同比增长-0.78%/10.83%/8.71%；2026-2028年PE倍数为63.20/57.02/52.45倍。维持“推荐”评级。
　　风险提示：市场回暖不及预期；公司销售不及预期；信心修复不及预期