投资要点：
　　 3Q26营收同比-11%、业绩同比-16%，业绩下滑符合预期。公司发布2026年三季度报告，2026年前三季度，公司营业总收入1549.6亿元，同比-10.8%；营业利润70.6亿元，同比-35.6%；归母净利润23.3亿元，同比-16.0%；扣非后归母净利润21.5亿元，同比-17.1%；基本每股收益0.20元，同比-16.0%。单季度看，公司26Q3营业收入521.0亿元，同比8.4%；归母净利润3.7亿元，去年同期亏损。2026年前三季度，公司综合毛利率、净利率分别为12.8%、2.4%，同比分别-1.2pct、-1.9pct；期间费率6.5%，同比+0.6%。此外，公司投资收益-0.02亿元，同比-108.1%；少数股东损益14.6亿元，同比-69.1%。3Q26公司新开工面积380万平，同比-25.8%；竣工面积941万平，同比-48.1%。截至26Q3末，公司合同负债（包括预收账款）2375.7亿元，同比-26.6%。
　　 3Q26销售金额同比-10%，稳居行业第一，拿地力度回升、聚焦核心一二线城市。公司公告，3Q26公司实现销售金额1812.4亿元，同比-10%；销售面积875.5万方，同比-13%。行业需求景气度下行阶段，公司销售表现出更强韧性。根据普睿数据，公司2026年前三季度销售额全国排名稳居行业第一位。公司3Q26拿地金额772亿元，同比+28%；拿地面积334万方，同比+15%；拿地销售金额比43%、同比+13pct；拿地销售面积比38%、同比+9pct，均位于38个核心城市，其中69%投资金额位于一线城市核心区域核心板块。截至26Q3末，公司在建拟建项目501个，在建面积4,377万平，待开发面积4,664万平。
　　三条红线稳居绿档，融资优势明显。公司公告，2026Q3末，公司实现现金回笼1609亿元，同比-17.1%；货币资金1,189亿元，同比-3.1%。至2026Q3末，根据我们计算，公司剔预资产负债率为64%、净负债率67%、现金短债比1.6倍，三条红线稳居绿档。
　　投资分析意见：业绩下滑符合预期，拿地强度回升，维持“买入”评级。保利发展作为老牌央企，过去三十载中实现长期稳健的成长。考虑到当前行业景气度还在下行，全国房价还在下跌中，公司销售下滑；因此下调2026-28年营收增速分别为-9.7%、-11.0%、-9.5%（原值-9.7%、-7.9%、-2.5%），利润率承压，我们下调2026-28年业绩预测分别为10.4、10.8、11.3亿元（原值为16.2、16.6、21.1亿元），现价对应26/27PE为62、60倍；公司PE高位更多源于业绩短期承压，但中长期稳健经营趋势不变，当前PB（LF）为0.33倍，低于申万房地产PB（LF）0.76倍，公司PB低位，维持“买入”评级。
　　风险提示：房地产政策超预期收紧，销售超预期下滑。