投资要点：
　　投资建议。2026年上半年，公司实现营业收入1028.6亿元，同比下降11.98%（合并范围内房地产项目结转规模下降）；归母净利润19.59亿元，同比下降40.84%。我们预计26年EPS为0.15元和BPS为16.12元，给予0.6倍PB，目标价9.67元，维持“增持”评级。
　　销售规模行业第一，核心市场贡献度高。2026年上半年，公司实现销售签约金额1351.06亿元，签约面积631.94万平，其中销售金额同比减少6.93%，表现优于行业水平，销售金额保持行业第一，销售权益比84%，报告期内公司回笼资金1110亿元。公司持续坚持城市深耕策略，核心城市销售贡献达95%，连续第四年保持90%左右的高位水平。从结构上看，公司上半年一线、二线城市分别占比42%、44%。从项目上看，公司上半年单盘销售超30亿元共5个，金额合计210亿元。
　　聚焦核心城市，土地投资强度有所回落。2026年上半年，公司拓展项目21个，拓展计容面积166万平，拓展金额384亿元，拓展金额权益比为98%。同期，公司在一、二线城市拓展总地价占比超过94%，核心城市拓展占比100%，其中战略性进入深圳市，四个一线城市拓展金额占比66%，前五大城市（北上广深杭）拓展金额占比82%。
　　优化债务结构，融资成本持续下行；扩大资产经营规模，强化物管第三方拓展。2026年上半年，公司资产负债率较年初下降0.45个百分点至71.79%，连续第六年下降，公司货币资金余额1338亿元，较去年末上升109亿元，占总资产比例为11.48%。同期，公司经营活动现金流量净额245.52亿元，连续第九年保持为正。同期，公司有息负债余额3325亿元，较年初减少86亿元。同时，公司债务期限结构持续优化，3年以上有息负债占比稳步提升，上半年公司新增3年以上有息负债占比67%。融资成本持续下降，年内新增有息负债平均成本同比下降27BP至2.44%，期末综合融资成本同比下降28BP至2.61%。不动产经营方面，公司经营资产规模稳步提升。2026年上半年，公司商业、酒店、租赁住房、写字楼四大类资产累计在营面积668万平，新开业46万平。不动产服务方面，保利物业实现营业收入88.3亿元，实现归母净利润9.33亿元，其中，第三方项目物业管理收入32.9亿元，同比增长18.4%。
　　风险提示。1）销售和结算不及预期；2）行业面临下行风险。