投资要点：
　　 26H1营收同比-12%、业绩同比-41%，符合预期。公司发布2026年中报，2026H1，公司营业总收入1,028.6亿元，同比-12.0%；营业利润55.6亿元，同比-47.7%；利润总额56.3亿元，同比-47.6%；归母净利润19.6亿元，同比-40.8%；基本每股收益0.17元，同比39.3%。2026H1公司实现综合毛利率、归母净利率分别为13.0%、1.9%，同比分别-2.3pct、-0.9pct，期间费率6.0%，同比+0.4pct。此外，公司投资收益-0.3亿元，同比-103%。
　　 26H1销售金额同比-7%，排名行业第一，拿地聚焦一二线城市。公司公告，2026H1公司实现销售金额1,351.1亿元，同比-6.9%；销售面积631.9万方，同比-11.4%；公司2026H1全口径销售额保持行业第一，销售权益比84%；公司回笼资金1110亿元，同比-23.3%。公司持续坚持城市深耕策略，核心城市销售贡献达95%，连续第四年保持90%高位。从结构上看，公司上半年一线、二线城市分别占比42%、44%。从项目上看，公司上半年单盘销售超30亿元共5个，金额合计210亿元。投资方面，26H1公司共拓展项目21个，拿地金额384亿元，同比-25%；拿地面积166万方，同比-27%；拿地/销售金额比为28%、拿地/销售面积比为26%；公司在一二线城市拿地金额占比超过94%，核心城市拿地占比100%。截至26H1末，公司待售项目计容面积4588万平。
　　三条红线稳居绿档，融资成本新低。2026H1，公司货币资金余额1338亿元，较25年末+109亿元。至2026H1末，公司剔预资产负债率为64%、净负债率60%、现金短债比1.9倍，三条红线稳居绿档。26H1公司有息负债3325亿元，较25年末-86亿元，其中，公司累计完成81亿元公司债发行，最低利率3年期1.85%，5年期2.20%。公司融资成本持续下降，新增负债平均成本同比-27BP至2.44%，综合融资成本同比-28BP至2.61%。26H1，公司新申请注册50亿定向转债，已于5月份取得证监会注册批文。
　　投资分析意见：业绩下滑符合预期，投资聚焦核心城市，维持“买入”评级。保利发展作为老牌央企，过去三十载中实现长期稳健的成长。我们维持2026-28年业绩预测16.2、16.6、21.1亿元，现价对应26/27PE为39、38倍；公司PE高位更多源于业绩短期承压，但中长期稳健经营趋势不变，维持“买入”评级。
　　风险提示：房地产政策超预期收紧，销售超预期下滑。