摘要：保利发展公布2026年中报。2026年上半年公司实现营业总收入1028.6亿元，同比下降12.0%；归母净利润19.6亿元，同比下降40.8%。
　　上半年公司营收规模同比下滑；受毛利率下滑、投资收益减少、三费率提升等因素影响，业绩持续承压。2026年上半年公司总营收1028.6亿元，同比下降12.0%，主要是因为房地产项目交付结转规模下降；归母净利润19.6亿元，同比下降40.8%，利润降幅更大的主要原因有：1）结转毛利率下降，上半年毛利率同比下滑2.3个百分点；2）投资收益为-0.3亿元，2025年同期为9.8亿元；3）三费率同比提升0.4个百分点至6.0%，其中销售费用31.5亿元，同比增长3.4%。公司上半年减值较少，计提资产和信用减值损失合计3325万元，同比增加1255万元。截至2026年6月末，公司预收账款2425亿元，同比下降27.5%，预收账款/上年营收为0.79X，同比下降0.29X。
　　盈利能力有所下降。2026年上半年公司毛利率、净利率、归母净利润率分别为13.0%、3.1%、1.9%，同比分别下降2.3、3.0、0.9个百分点。其中房地产开发销售业务毛利率12.1%，同比下降2.7个百分点。受利润率与权益乘数下滑影响，上半年公司年化后的ROE为2.0%，同比下降1.3个百分点。
　　债务结构持续优化，融资通道畅通，融资成本持续下降。1）截至2026年6月末，公司有息负债规模3325亿元，同比下降3.5%。其中，一年内到期有息负债占比21%，同比持平。2）公司发挥多元化融资优势，持续推动债务结构优化。上半年公司发行81亿元公司债，最低利率为3年期1.85%、5年期2.20%，创公司债券融资利率新低。同时，公司债务期限结构持续优化，3年以上有息负债占比稳步提升，上半年公司新增3年以上有息负债占比67%。融资成本持续下降，上半年新增有息负债平均成本同比下降27BP至2.44%，期末综合融资成本同比下降28BP至2.61%。上半年公司新申请注册50亿定向可转债，已于5月份取得证监会注册批文，所募资金将全部用于上海、杭州、广州、佛山等核心城市的9个房地产项目的开发建设和按时交付。3）截至2026年6月末，公司剔除预收账款后的资产负债率为64.4%，同比持平；净负债率60.4%，同比提升0.8个百分点；现金短债比1.9X，同比提升0.04X，始终处于“绿档房企”行列。
　　公司经营性现金流大幅改善。截至2026年6月末，公司货币资金1338亿元，同比下降3.4%。2026年上半年公司经营活动现金流净流入246亿元，同比大幅增长53.3%，连续九年为正，主要是因为工程款支付同比减少。销售回款方面，2026年上半年公司销售商品、提供劳务收到的现金1063亿元，同比下降14.9%，购买商品、接受劳务支付的现金623亿元，同比减少29.2%。上半年公司筹资性现金流净流出135亿元（2024年为净流出105亿元），主要是因为取得借款收到的现金减少。
　　销售稳居行业第一，销售均价持续稳步提升，市占率提升。2026年1-7月公司实现销售金额1500亿元，同比下降8.1%，稳居行业第一，销售表现优于行业（同期百强房企销售金额同比-15.8%）；销售面积710万平，同比下降11.8%；销售均价2.11万元/平，同比增长4.2%，受益于布局城市能级的提升，公司销售均价从2021年以来连续稳步提升；销售权益比79%，同比持平。1-7月公司市场占有率（公司销售金额/全国商品房销售金额）为3.5%，同比提升0.2个百分点。公司持续坚持城市深耕策略，上半年核心城市销售贡献达95%，连续第四年保持90%左右的高位水平。从结构上看，公司上半年一、二线城市分别占比42%、44%。从项目上看，公司上半年单盘销售超30亿元共5个，金额合计210亿元。
　　上半年公司拿地权益比例大幅提升，北上广深杭拿地占比超8成，楼面均价小幅提升。2026年上半年公司新增项目21个，新增建面166万平，同比下降27.2%；拿地金额384亿元，同比下降24.6%；拿地强度28%，同比下降7个百分点；受益于布局城市能级的提升，楼面均价2.31万元/平，同比增长3.6%；拿地权益比例98%，同比提升11个百分点。其中一、二线城市拿地金额占比超94%，战略性进入深圳，四个一线城市拿地金额占比66%，前五大城市（北上广深杭）拿地金额占比82%。截至2026年6月末，公司待开发面积为4588万平，同比下降0.6%；根据我们对公司项目表的计算，公司所有项目可售建面减去累计已售建面部分为4723万平。
　　多元业务规模持续扩大，实现协同。1）保利物业：市场化拓展能力持续增强，上半年第三方新拓展项目的单年合同金额约14.1亿元，其中超80%聚焦核心城市，北京、广州、天津拓展金额均超过1亿元；同时，拓展质量进一步优化，单年合同金额超千万元的第三方新拓展项目占比55%，业态包括住宅、工业园区、商业、景区和医院等。2026年上半年保利物业实现营业收入88.3亿元，同比增长5.2%，实现归母净利润9.3亿元，同比增长4.8%，其中，第三方项目物业管理收入32.9亿元，同比增长18.4%。截至2026年6月末，保利物业合同管理面积10.18亿平，在管面积8.94亿平。2）资产经营：截至2026年6月末，公司商业、酒店、租赁住房、写字楼四大类资产累计在营面积668万平，新