营收有所下降，归母净利润有所承压。2026年上半年，公司实现营业收入1028.60亿元，同比下降11.98%；归母净利润19.59亿元，同比下降40.84%。归母净利润降幅大于营收的主要原因为：1）结算毛利率下降：2026年上半年结转毛利率同比下降1.6个百分点至13.0%；2）费用率有所提升：2026年上半年税金及附加费用及三费合计占营收比例为7.6%，较同期提升0.5个百分点；3）投资净收益亏损：2026年上半年投资净收益为-0.29亿元，同期为盈利9.17亿元。
　　销售规模行业领先，核心市场贡献突出。2026年上半年，公司实现销售签约金额1351.06亿元，同比减少6.93%，表现优于行业水平；签约面积631.94万平方米，同比减少11.44%。销售金额保持行业第一，销售权益比84%，上半年公司回笼资金1110亿元。公司持续坚持城市深耕策略，核心城市销售贡献达95%，连续第四年保持90%左右的高位水平。从结构上看，公司上半年一线、二线城市分别占比42%、44%。
　　聚焦核心城市拓展，分类施策盘活资源。2026年上半年，公司拓展项目21个，拓展计容面积166万平方米，拓展金额384亿元，拓展金额权益比为98%。上半年拿地力度28.5%，同比下降6.6个百分点，但7月边际拿地力度回升，单月拿地金额307亿元，带动拿地力度回升至46.1%。上半年，公司在一、二线城市拓展总地价占比超过94%，核心城市拓展占比100%，其中战略性进入深圳市，四个一线城市拓展金额占比66%，前五大城市（北上广深杭）拓展金额占比82%。截至年中，公司在建面积4241万方，待开发面积4588万方。上半年公司通过展示焕新等综合手段，实现产成品签约455亿元；通过退换调、资产转让等多种举措盘活土地资产约76亿元；通过转经营等方式回收资金约89亿元。
　　融资渠道多元化，持续优化资产负债结构。截至2026年中，公司资产负债率较年初下降0.45个百分点至71.79%，连续第六年下降，公司货币资金余额1338亿元，较去年末上升109亿元，占总资产比例为11.48%。上半年公司经营活动现金流量净额245.52亿元，连续第九年保持为正。公司有息负债余额3325亿元，较年初减少86亿元，其中，公司累计完成81亿元公司债发行，发行利率创公司债券融资利率新低。同时，公司债务期限结构持续优化，3年以上有息负债占比稳步提升，上半年公司新增3年以上有息负债占比67%。
　　融资成本持续下降，年内新增有息负债平均成本同比下降27BP至2.44%，期末综合融资成本同比下降28BP至2.61%。上半年公司新申请注册50亿定向转债，已于5月份取得证监会注册批文。公司全力推动公司首单商业不动产REITs的申报与发行。
　　提升资产经营规模，做强综合服务能力。1）不动产经营方面：截至年中，公司商业、酒店、租赁住房、写字楼四大类资产累计在营面积668万平方米。其中，写字楼出租率提升2个百分点；酒店平均入住率同比提升1个百分点。2）不动产服务方面：保利物业上半年第三方新拓展项目的单年合同金额约14.06亿元，其中超80%聚焦核心城市，上半年保利物业实现营业收入88.3亿元，实现归母净利润9.33亿元。
　　投资建议：保利发展销售排名保持行业第一，拿地聚焦核心城市，分类施策盘活资源，未来增长可期。融资渠道多元化，持续优化资产负债结构，新发公司债券融资利率创新低。我们维持公司2026-2027年EPS的预测为0.15元、0.21元，以2026年8月26日收盘价计算，对应的PE为34.2倍和24.9倍，维持“买入”评级。
　　风险提示：销售改善不及预期，资产减值风险，拿地利润率存在不确定性。