少数股东损益占比下降，带动公司归母净利润同比降幅有所收窄。2026年前三季度公司实现营业收入1549.56亿元，同比-10.80%；利润总额71.87亿元，同比-35.33%。利润总额降幅大于营收的主要原因为：1）2026年前三季度结转毛利率同比下降1.2个百分点至12.8%；2）2026年前三季度三费（销售、管理、财务费用）占营收比例提升0.6个百分点。而2026年前三季度实现归母净利润23.32亿元，同比-16.03%，主要由于前三季度公司少数股东损益占比仅为38.5%，同比下降24.5个百分点，带动公司归母净利润同比降幅较中报（-40.84%）有所收窄。
　　销售规模稳居行业第一，坚持城市深耕策略。2026年前三季度，公司实现签约面积875.53万平方米，同比-13.35%；签约金额1812.37亿元，同比-10.16%，全口径销售金额排名稳居行业第一；签约均价提升至2.07万元/平方米，同比提升3.7%。公司持续坚持城市深耕策略，公司2026年上半年销售金额一线、二线城市分别占比42%、44%。
　　拿地力度提升，持续聚焦核心城市。根据公司公告统计，2026年前三季度公司新增拓展总地价791.1亿元，新拓展项目权益比86%，稳定在较高水平；拿地力度43.6%，同比提升13.7个百分点。新拓展项目均位于38个核心城市，69%投资金额位于北上广深一线城市的核心区域核心板块。从近12个月的拿地金额投向来看，一二线城市占比91.0%，拿地金额前三的城市分别为上海（34.0%）、广州（12.2%）、杭州（11.0%）。
　　土储充沛，债务结构进一步优化。截至2026年三季度末，公司共有在建拟建项目501个，在建面积4377万平方米，待开发面积4664万平方米。2026年前三季度，实现销售回笼1609亿元，回笼率89%，期末货币资金余额1189.02亿元。截至报告期末，公司总资产为11533.81亿元，较上年度末下降2.99%，归属于上市公司股东的净资产为1952.85亿元，较上年末提高1.21%。资产负债率为71.68%，较上年度末下降0.55个百分点。
　　投资建议：保利发展销售排名保持行业第一，拿地力度有所提升，持续分类施策盘活资源，未来增长可期。房地产新模式下，公司融资渠道多元化，新发公司债券融资利率创新低，资金优势明显。我们维持公司2026-2027年EPS的预测为0.15元、0.21元，以2026年10月29日收盘价计算，对应的PE为35.2倍和25.7倍，维持“买入”评级。
　　风险提示：销售改善不及预期，资产减值风险，拿地利润率存在不确定性