核心观点
　　此次修订拟单列REITs基金类别，有助夯实长期发展制度基础；同时明确REITs投资不适用投资其他基金的比例限制及FOF有关规定，公募基金配置空间有望拓宽。以约23.33万亿元非货公募规模为参照，假设REITs配置比例达到0.3%—0.5%，对应潜在配置规模约700—1166亿元。非FOF投资其他基金上限提高、FOF成立门槛降低及投资工具拓宽，有助丰富多资产产品供给。我们认为，规则明确有望推动机构完善REITs投研与风控能力；实际增量仍须结合基金类别要求、合同约束及现有持仓评估。
　　事件
　　2026年10月9日，证监会就《公开募集证券投资基金运作管理办法（征求意见稿）》及配套规则公开征求意见，意见反馈截止时间为2026年11月8日。
　　简评
　　单列REITs基金类别，夯实长期发展制度基础。征求意见稿拟将不动产投资信托基金与股票、债券基金等类别并列，明确其运营不动产项目、获取稳定现金流并分配主要收益的产品特征。我们认为，REITs在公募基金运作规则中的类别定位进一步清晰，有助强化其资产配置价值的市场认知，为市场长期规范发展提供更明确的制度基础。
　　明确REITs投资适用规则，拓宽公募基金配置空间。现行一般规则下，非FOF持有其他非货币基金的合计市值不得超过基金资产净值的10%；征求意见稿明确REITs投资不适用投资其他基金的比例限制及FOF有关规定。基金类别及合同约束仍须满足。以约23.33万亿元非货公募规模为参照，假设REITs配置比例达到0.3%—0.5%，对应潜在配置规模约700—1166亿元；实际净增量须结合可投资产品范围及现有持仓测算。
　　优化基金投资安排与FOF产品供给，丰富多资产配置工具。非FOF投资其他基金上限拟由10%提高至30%；FOF等产品的一般成立门槛拟降至5000万元、5000万份，配套规则允许FOF投资ETF联接基金。上述安排有助降低相关产品设立门槛、丰富组合配置工具，为REITs融入多资产投资策略提供更丰富的产品载体。
　　强化投研与风险管理，推动REITs专业配置能力建设。新稿要求健全覆盖研究、投资、交易的全流程管理制度，加强研究对投资决策的支持。随着REITs配置需求拓展，底层资产运营跟踪、现金流预测、估值及流动性管理的重要性提升，有望推动公募机构完善REITs投研与风险管理能力，为持续配置提供支撑。
　　新发二级债基加快将REITs纳入投资范围，潜在配置资金规模持续扩大。2026年以来，新发二级债基逐步将公募REITs纳入投资范围，4月以来发行数量明显增加。截至10月11日，年内已有70只新发二级债基明确将REITs纳入投资范围，合计发行规模约492亿元。其中，前十大产品合计发行规模约221亿元，南方、大成、富国等基金管理人旗下产品规模居前。
　　二级市场来看，我们推荐三大策略：流动性策略、景气度策略和强原权策略。建议聚焦三条主线：（1）分子端稳健的抗周期板块：包括政策性保租房、市政环保等板块；（2）符合国家战略的高景气度板块：如数据中心板块；景气度边际修复的相关标的：包括供需关系逐步改善、运营效率领先的部分仓储物流资产（嘉实京东仓储REIT、中航易商仓储REIT等），以及受益于区域经济活力增强、交通量持续修复的高速公路项目（华泰江苏交控REIT、华夏南京高速REIT等）；（3）原始权益人扩募诉求强，储备资产优质的标的：包括中金厦门安居REIT、中金联东科创REIT等。
　　风险分析
　　1、审批及发行进展不及预期的风险：REITs审批及发行受项目质量、监管审核速度及市场环境等多方面因素影响，若项目成熟度不高、监管审核速度放慢及市场环境低迷，将会使REITs审批发行放缓。
　　2、政策出台不及预期的风险：我国REITs立法、税收及信息披露等多项制度尚待建立及完善，若相关政策出台不及预期，可能会影响REITs市场的持续健康发展。
　　3、二级市场波动的风险：REITs的风险特征表现为中等风险及中等收益，今年以来受个别资产基本面修复不及预期、整体REITs市场投资人类型单一投资行为趋同等影响，二级市场持续回调，出现较大波动。