9月行情回顾：本月REITs缩量微跌但下半月走势企稳，IDC领涨而产业园大幅回调。9月，REITs市场交投情绪偏弱，但下半月走势企稳，中证REITs全收益全月收跌0.3%，表现强于沪深300收益与中证红利全收益；REITs日均交易额3.42亿元，环比-25%，日均换手率-0.09pcts至0.27%；大宗交易额3.01亿元，环比-62%，溢价率小幅提高至-0.96%。分板块看，IDC板块领涨，保租房/公用类也小幅收涨，而产业园则出现较大回撤；个券方面，本月蒙能清洁能源REIT领涨(+10.28%)，万国数据中心REIT(+7.33%)、润泽数据中心REIT(+4.77%)涨幅次之，而广开产园REIT(-12.66%)、和达高科REIT(-11.77%)跌幅较大。
　　 10月配置建议：1）资金方面：当前资金面仍未释放显著改善信号，后续待发项目（尤其是已注册、已完成问询回复的项目）募资规模偏大，且指数基金的带动效应已减弱（9月下半月以来，指数基金走势已与跟踪指数趋同）。不过，10月解禁规模较小，解禁标的仅涉及原始权益人限售部分，二级市场兑现可能性低，对资金面的冲击相对有限。2）估值方面：REITs与国债、红利资产之间的股息率利差仍处高位，但受流动性较弱及市场对顺周期项目基本面担忧的共同影响，尚未形成统一的底部配置共识。3）季报效应：预期三季报将于10月中下旬陆续发布，建议重点挖掘基本面有进一步改善预期或表现较为稳健的标的，包括华夏大悦城消费REIT、华夏华润消费REIT、汇添富九州通医药REIT、博时津开产园REIT、华夏中国交建REIT、招商高速公路REIT、富国首创水务REIT、银华绍兴原水水利REIT。
　　派息超国债利率350bp，超中证红利股息率90bp。截至9月30日，产权类REITs平均派息率(TTM)为5.18%、经营权类为9.52%，二者皆在历史90%分位以上；其中，产权类较10Y国债到期收益率息差为350bp、较中证红利息差为90bp，相比8月底进一步扩大。估值方面，产权类P/NAV为1.06x(历史37%分位)、经营权类P/FFO为13.37x(历史48%分位)；产权类IRR为5.2%、经营权类为5.5%，相比8月底提高。
　　 REITs迎来密集发行，保租房/公用类项目热度较高，其余项目网下认购倍数均不足百倍。9月，REITs发行密集推进，11只REITs启动网下询价，合计募资180亿元。各项目间认购热度分化大，仅保租房/公用事业4单项目网下倍数超100倍，其余均不足百倍(因而上市第4日前有50%的限售安排)，西安高科产园REIT仅有8家机构参与且网下恰满1倍；项目最终定价整体出现下移，且多数按“二孰低”定价；网下配售比例上，杭州安居REIT(0.3%)<晋中供热REIT(0.6%)=粤海水务REIT(0.6%)<中建租赁REIT(1.2%)<华能燃煤REIT(1.9%)<菜鸟仓储REIT(3.4%)<嘉泽新能源REIT(11.3%)<新城吾悦REIT(19%)<华住安住REIT(76.2%)<凯德商业REIT(87.8%)<西安高科产园REIT(100%)。2026年至今，1000万元、3000万元、1亿元网下现金申购收益分别为-88.90万元、-266.69万元、-888.97万元，1亿元以下现金累计网下申购收益率为-8.89%。
　　 9月下半月新增3单项目注册通过，新受理10单项目。排队项目上，基础设施REITs在审16单、注册2单，9月下半月华润燃煤REIT注册，新受理4单项目；商业不动产REITs在审19单、注册3单，9月下半月招蛇商业REIT/开元旅业REIT注册，新受理6单项目，其中华夏凯华REIT的底层资产为广州国际轻纺城AB区项目，是专业市场大类下的首单报至交易所的公募REITs项目。招投标方面，9月下半月广西交投、梁山港、清能集团公募REITs项目启动招标。
　　重点公告跟踪：1）解禁：9月29日华夏凯德消费REIT首发部分战配解禁，10月山东高速REIT原始权益人限售3年部分份额解禁；2）经营方面：中信建投国家电投新能源REIT收到国补应收账款将纳入三季度可供分配金额。上海地产商业REIT：因上海建材集团原办公楼拆迁而存在迫切租赁需求，项目公司与大租户上海数据集团协商将鼎博大厦原8层承租面积提前退租，并由上海建材集团接租，新合同租金及涨幅不变且无空置期；外高桥仓储REIT：原大租户罗集帝物流将W5-5地块12#、13#承租部分转让给租户C，新合同各个要素不变，租户C受让后承租面积占总可租赁面积达22%。
　　风险提示：需警惕REITs发行审核节奏变化、发行制度调整、投资者参与度波动、申报项目质量/数量变化、产业结构导向调整等。