中报持有人结构出炉，四单REITs获批。REITs市场在上周大幅反弹后迎来调整，涨幅回吐过半，市场情绪再度走弱。81只REITs披露26年半年报，持有人集中度进一步上升：机构持仓占比再度提升1.3pct至97.7%，流通盘前十大占比约57.1%（25年末为55.8%），剔除原始权益人后，全市场前十大投资人均为券商自营，合计持仓265亿元，占全市场流通盘的21.4%；从流通口径看（剔除原始权益人），券商自营占比57%（环比+4.2pct）、保险18%（+0.8pct）、产业资本8%（-3.6pct）、券商资管5%（+0.3pct），总市值口径下，原始权益人55%（+1.1pct）、券商自营23%（+0.8pct）、保险7%（+0.2pct），市场参与者结构较为集中。一级市场方面，北京国资商业REIT上市，但市场反应悲观，首日最深跌幅25%，盘后原始权益人发布增持公告稳定市场信心，同时一级发行端进展密集，新增4只REITs获批，供给端持续放量，市场承接力度仍是当前最大担忧。
　　截至2026/9/4，2026年以来已成功发行13单（4月发行3单，5月发行5单，6月发行1单，7月发行4单）；发行规模430.2亿元，同比增长37.2%。本周共11单首发REITs取得新进展：中金菜鸟仓储物流REIT、中金杭州安居REIT、银华粤海水务REIT、广发新城吾悦商业不动产REIT注册生效，华安中电浦软商业不动产REIT、华泰紫金金鹰商业不动产REIT已问询，长城华能煤电REIT、华夏华润电力煤电REIT、招商蛇口商业REIT已反馈；山证晋中公投瑞阳供热REIT询价并定价5.832元/份，溢价率9%，网下有效认购倍数216.53倍；创金合信北京国资商业不动产REIT上市、首日收跌10.99%。本周共1单扩募REITs取得新进展：华夏华润消费REIT扩募申报终止(撤回)。
　　本周中证REITs全收益指数（932047.CSI）收于940.78点，跌幅1.52%，跑输沪深3000.20个百分点、跑输中证红利0.76个百分点。中证REITs全收益年初至今跌幅6.84%，跑输沪深3005.07个百分点、跑输中证红利9.46个百分点。分项目属性来看，本周产权类REITs下跌2.12%，特许经营权类REITs下跌0.83%。分资产类型来看，交通（-0.57%）、环保水务（-0.59%）、数据中心（-0.80%）、商业不动产（-0.92%）板块表现占优。分个券来看，本周共9只上涨、80只下跌，其中，创金合信北京国资公司REIT（+1.47%）、中金安徽交控REIT（+1.23%）、平安宁波交投REIT（+0.65%）位列前三，中金湖北科投光谷REIT（-6.38%）、易方达广州开发区高新产业园REIT（6.13%）、招商科创REIT（-6.01%）位列末三。
　　流动性方面，产权类/特许经营权类REITs本周日均换手率0.40%/0.17%，较上周13.93/-11.10BP，周内成交量5.10/0.67亿份，周环比-25.74%/-39.77%。园区板块活跃度最高。
　　估值方面，从中债估值收益率来看，产权类/特许经营权类REITs分别为4.81%/5.50%，园区（6.84%）、交通（6.56%）、仓储物流（6.49%）板块位列前三。
　　风险提示：底层资产基本面不及预期，公募REITs政策变动风险，市场价格波动风险。