摘要
　　REITs市场延续缩量下跌，产业园与消费板块上半月跌幅较深。
　　8月上半月，尽管无风险利率已降至年内低点，公募REITs市场仍延续缩量下跌态势，中证REITs全收益指数收跌2.4%，表现弱于沪深300收益与中证红利全收益。市场交投持续清淡，日均成交额4.18亿元，较7月减少1.11%，日均换手率维持在0.34%的低位。大宗交易方面，上半月成交额6.41亿元，已超7月全月水平，活跃度有所回升，但平均溢价率-1.05%，已连续3个月走低。板块及个券层面，各资产类型普遍下跌但分化显著：产业园与消费板块跌幅居前，其中中信建投沈阳软件园REIT在个券中领跌（-14.75%）；公用事业、能源及保租房板块相对抗跌，基本维持平盘，中信建投明阳智能REIT领涨（+4.57%）；IDC板块则因解禁因素影响，出现明显放量下跌。
　　REITs派息率与国债、红利股的息差均达到历史100%分位。
　　派息率方面，截至8月14日，产权类REITs派息率（TTM）为5.30%，处于上市以来97%的历史分位；经营权类为9.34%，处于91%分位。产权类REITs与10年期国债YTM息差达360bp、与中证红利股息率息差为87bp，两者均触及历史100%分位的极值水平。估值层面，产权类P/NAV为1.04倍，处于30%分位；经营权类P/FFO为13.54倍，处于57%分位。产权类、经营权类IRR分别为5.4%和5.6%，均较7月底提升0.27个百分点。建议关注两条主线：一是业绩稳健或存在改善预期的品种，如华夏金茂商业REIT、博时津开产园REIT、南方顺丰物流REIT、华夏中国交建REIT等；二是前期调整充分、解禁压力逐步消化的品种，如南方万国数据中心REIT、南方润泽科技数据中心REIT。
　　近两月无新发，排队项目密集挂网回复材料。
　　发行侧，8月上半月无新发项目，但排队项目陆续取得进展。截至8月14日，基础设施REITs在审项目21单、博时山东铁投路桥REIT注册通过，4只挂网回复材料，嘉泽新能源REIT估值调降17%（主要受基金年限缩短及估值中剔除残值等因素影响），温州公用水利REIT申报；润泽数据中心REIT扩募项目已处于问询阶段，京东仓储物流扩募项目已获受理。商业不动产REITs在审项目14单、已注册未发行3单，其中8月上半月华泰紫金华住安住REIT注册通过，广发新城吾悦REIT挂网回复材料，华泰紫金金鹰REIT、华安中电浦软REIT新获受理。招投标方面，首钢基金公募REITs项目与济南城发租赁住房REITs项目均启动中介机构选聘。上市表现方面，华泰三峡新能源REIT于8月7日上市，首日微涨0.06%，按网下配售比例1.63%及上市首日收盘价卖出测算，单只网下申购收益率约为0.001%。
　　三单产园获增持，易商仓储保底期延长1年。
　　重点公告方面：1）解禁提示：根据战配限售期测算，8月下半月无战配份额解禁；2）发行进展：华安锦江商业REIT发布认购确认结果，网下投资者配售比例为43.34%，公众投资者为64.41%；3）经营数据：中信建投国家电投新能源REIT先后收到国网江苏省电力有限公司国补应收账款2,977.59万元及2026年第一批专项国补34,172万元；银华绍兴原水水利REIT自8月11日起解除城市供水原水应急保障响应，恢复常态供水；4）增持计划：招商科创REIT、中信建投沈阳国际软件园REIT、创金合信首农REIT三只产业园REITs的原始权益人及关联方均发布增持计划；5）保底承诺：中航易商仓储物流REIT原始权益人易商集团在原承诺对2024—2026年目标净运营收入补足的基础上，将补足承诺延长一年至2027年，目标基准沿用2026年水平。
　　风险提示：需警惕REITs发行审核节奏变化、发行制度调整、投资者参与度波动、申报项目质量/数量变化、产业结构导向调整等。