81只公募REITs披露26年中报(53只个券同比数据有效)，26H1平均收入同比-4.7%，36%个券增长；可供分配金额同比-2.6%，40%增长。持有人方面，机构持仓占比升至97.35%(个人2.65%)，再创新高，消费/IDC/保租房机构持仓约99%，公用事业机构持仓占比最低(93%)。在前十大持有人(流通市值)方面，券商自营以43.7%居首且环比+0.8pcts，原始权益人及关联方占比22.1%居次，险资以14.7%居第三但环比1.7pcts，券商资管/私募/信托/公募均小幅下滑。机构持仓(总市值)方面，持仓市值排名靠前的券商自营/券商资管/险资/公募多数减持，且幅度上，券商资管/公募基金减持力度较大，而券商自营新增5家进入前十大，人保健康/人保财险增持超2亿元。资产配置(总市值)方面，产园/交通/消费遭券商自营/券商资管/险资/公募/私募/信托六类机构的一致减持；仓储/公用/IDC亦被普遍减持，力度有所差异；私募/信托增持能源；保租房则受到较多类机构的增持。
　　支持租赁住房、城市更新项目发行REITs或扩募，“稳慎”推动商业不动产发展、支持民营企业参与基础设施REITs发行。8月28日，中国证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，涉及公募REITs的核心内容有三：1）支持租赁住房、城市更新项目发行REITs或扩募，并提及优化租赁住房发行人监管及派息率要求。结合今年政府工作报告中提及的“鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房”，预期后续租赁住房REITs的供给将有所增加，从而对保租房市场，尤其市场化保租房的量价都将产生影响。2）稳慎推进商业不动产REITs发展，强调“稳慎”基调，结合此前试点文件，我们认为商业不动产REITs的发行依然会持续推进，但或许会更多兼顾二级市场交投活跃度等多重因素。3）支持租住、城改项目发行是对制度堵点的针对性优化，但并不意味着审核门槛整体放宽，政策明确关注权属情况/手续齐备性/运营模式成熟度等事宜，并要求严格穿透核查资金流动及投向，资产质量把控将更精细化。同日，推进会议国家发展改革委召开全国投资工作，提及“支持民营企业参与基础设施REITs发行”，预期后续诸如IDC、仓储物流等领域的民营发行主体将进一步增加。
　　中证REITs全收益收涨0.2%，产园标的底部强势反弹。2026年8月，中证REITs全收益指数收涨0.2%，表现弱于沪深300和中证红利，其中上半月缩量下跌，而下半月以产业园为主的超跌品种反弹，带动市场情绪回暖；全月日均成交额4.38亿元，环比提升3.68%，日均换手率升至0.36%，较7月增加0.02pcts；大宗交易活跃度明显提高，总成交额7.81亿元，环比增长51%，但平均折价1.2%，溢价率处于年内低位。板块层面，本月涨幅主要集中在超跌修复的产业园、利率敏感的保租房及公用事业，而消费和IDC走势相对偏弱。个券中，中关村REIT、南京建邺REIT、重庆两江REIT、招商科创REIT、湖北科投光谷REIT本月涨幅均超10%。
　　REITs较国债&红利息差处于98%分位，新增IDC板块派息率仅次于产权类中的产业园。截至8月28日，产权类REITs的派息率TTM为5.02%，经营权类为9.29%，新纳入的IDC板块派息率TTM为5.57%，在产权类中仅次于产业园。产权类与10年期国债到期收益率的息差为3.33%，与中证红利股息率的息差为0.73%，两者均处于历史98%分位。估值方面，产权类P/NAV为1.08倍（45%分位），经营权类P/FFO为13.63倍（61%分位）；产权类和经营权类的IRR分别为5.0%和5.4%。建议关注两条主线：一是业绩稳健或存在改善预期的品种，如华夏金茂商业REIT、博时津开产园REIT、华泰宝湾物流REIT、华夏中国交建REIT等；二是前期调整充分、解禁压力逐步消化的品种，如两只IDC-REITs。
　　后续北京国资公司REIT将上市，晋中供热REIT启动询价。9月1日山证晋中公投瑞阳供热REIT启动网下询价，9月3日创金合信北京国资公司REIT上市。在审项目中，基础设施REITs在审19单、注册通过4单，本月新受理中金温州公用水利REIT、嘉实陶邑消费REIT；商业不动产REITs在审15单、注册通过3单，新受理中金中国绿发商业REIT。此外，首钢基金公募REITs项目、中航北京昌保租赁住房REIT扩募项目已公示财务顾问候选人。重点公告方面，国泰海通临港产业园REIT原始权益人控股关联方计划增持金额合计3,000~6,000万元，实施期限为2026年8月24日起12个月内。华夏基金华润有巢REIT调整扩募项目的净回收资金投向。
　　风险提示：需警惕REITs发行审核节奏变化、发行制度调整、投资者参与度波动、申报项目质量/数量变化、产业结构导向调整等。