投资要点：
　　26H1板块收入端降幅走扩，亏损规模同比收窄。2026H1，房地产板块平均营业收入57.1亿元，同比-23.2%，降幅较2025全年（-19.0%）扩大4.2pct；平均归母净利润-3.5亿元，较2025H1少亏损0.8亿元。收入端降幅走扩，或主要源于2022年以来销售端持续下行向结算端传导；亏损规模同比收窄，则反映减值计提节奏放缓与毛利率企稳的共同影响。
　　费用率继续抬升、减值比例平稳。2026H1，房地产板块毛利率为14.3%，较2025H1下降0.2pct；销售、管理、财务三项费用率为12.5%，较2025H1提升1.4pct；减值损失/营业收入为3.2%，较2025H1减少0.2pct；归母净利率为-6.1%，较2025H1下降4.2pct。我们认为，板块归母净利率仍然承压与费用率抬升与收入规模收缩直接相关（分母端拖累）；减值比例平稳，或反映前期风险释放后当期计提压力阶段性减轻。
　　杠杆整体平稳，净负债率提升、现金短债比回落。2026H1，板块资产负债率75.9%，较上年末基本持平；剔除预收款后的资产负债率72.5%，与上年末基本持平；净负债率100.5%，较上年末提升1.6pct；现金短债比0.75倍，较上年末下降0.03倍。我们认为净负债率抬升并非源于有息负债扩张：板块有息负债（短期+长期）合计较上年末下降1.3%，同期货币资金较上年末下降2.3%、降幅大于有息负债压降幅度，所有者权益合计较上年末下降2.5%，货币资金回落与净资产收缩共同推动净负债率被动抬升。2026H1，板块销售商品、提供劳务收到的现金同比-17.1%，降幅较2025全年（-23.1%）收窄6.0pct；销售回款/营业收入为87.9%，较2025全年（70.5%）提升17.4pct。分梯队看，一线房企销售回款同比-13.8%，二线房企同比-24.9%；一线、二线房企回款/营收分别为90.4%、81.6%，分别较2025全年提升22.0pct、5.7pct。板块销售回款同比降幅较2025全年明显收窄，回款对营收覆盖度提升，回款质量边际改善；但全国新房销售仍承压，二线房企回款下滑幅度更高，销售端或尚未实质企稳，资金压力仍需持续跟踪。整体来看，板块表内杠杆保持平稳，净负债率提升主要源于净资产与货币资金下降，现金短债比回落则主要由于货币资金下降及短期有息负债有所提升。
　　投资分析意见。从2026年中报数据看，板块收入端降幅走扩，但减值比例平稳、销售回款降幅明显收窄。展望后续，我们认为，随着“828”楼市新政的落地，销售与融资制度闭环确立或将加速行业从规模扩张转向品质竞争，库存去化、租金企稳、核心城市供需改善等积极信号逐渐清晰，我国房地产市场正处于筑底阶段，核心城市有望率先企稳修复，继续看好周期拐点下地产股的修复行情，板块中长期配置价值继续显现。我们维持房地产行业“看好”评级，建议关注：1）港资发展商：新鸿基地产、恒基地产、新世界发展、嘉里建设、信和置业；2）地产开发：华润置地、招商蛇口、建发国际集团；3）地产转型：西藏城投；4）二手房中介：贝壳；5）物管企业：招商积余、华润万象生活。
　　风险提示：房地产量价超预期下行、房地产融资资金趋紧、房地产政策不及预期