事项：
　　2026上半年公司实现营业收入176.4亿元，同比下降20.2%；归母净利润8.5亿元，同比下降5.2%。
　　评论：
　　地产开发业务收入承压，盈利结构持续改善。1）2026年上半年公司营业收入同比下降20.2%，主要系房地产物业交付收入减少所致；其中房地产开发销售/物业出租及管理业务营业收入分别为105.6/65.6亿元，同比下降30.4%/提升2.1%。2）公司整体毛利率为33.1%，较上年同期提升6.25pcts，其中房地产开发销售/物业出租及管理业务毛利率分别为9.9%/71.2%，较2025年同期增加1.9pcts/减少0.04pcts。数据显示，整体毛利率提升主要系高毛利的物业出租及管理业务收入占比提升，以及房地产开发销售业务毛利率修复所致。
　　销售规模延续收缩，投资端继续保持审慎。1）2026上半年公司实现合同销售金额63.57亿元，同比下降38.5%；销售面积102.48万平方米，同比下降23.2%；从区域来看，江苏、山东、湖北等主要销售区域销售面积均同比下降，江苏销售面积同比下降55.5%，是销售面积下滑的主要拖累,而浙江、湖南、河北等区域销售保持较快增长。2）公司实现全口径资金回笼75.30亿元，全口径资金回笼率达118.45%，资金回笼表现相对稳健。3）投资端公司延续审慎策略，房地产开发主要依靠存量项目支撑；截至报告期末，公司共有141个子项目在建（包括住宅、商业与综合体等项目类型），总建筑面积1,379.23万平方米（含合联营）。
　　商业运营增长有所放缓，但经营基本盘仍然稳健。1）2026年上半年公司布局212座吾悦广场，其中开业数量181座；实现商业运营总收入71.12亿元，同比增长2.42%，增长节奏稳定。2）从经营指标来看，吾悦广场出租率约98.35%，客流10.33亿人次，同比增长8.74%，总销售额约520亿元，同比增长0.97%，出租率及客流保持较高水平，商业运营基本盘仍具韧性。
　　融资渠道持续拓宽，商业资产证券化加速。1）截至2026年6月底，公司有息负债余额519.41亿元，较2025年末增加9.67亿元；报告期内新增以吾悦广场为抵押的经营性物业贷及其他融资约70亿元，并成功发行3.55亿美元境外债，境内外融资渠道保持畅通。2）公司2026H1资产负债率69.73%，较2025年末下降1.08pcts，2026H1期末持有货币资金75.84亿元，比2025年底增加7.81亿元，资金流动性提升。3）公司持续推进商业资产证券化，3月完成商业不动产REITs申报受理，6月完成机构间REITs首轮扩募，资产规模达21.46亿元，存量商业资产盘活进一步推进。
　　投资建议：前期吾悦广场全国化布局基本完成，公司在下沉市场招商运营能力突出，保障商管业务收入稳定增长，随着住宅库存逐渐去化，利润有望逐渐修复。我们预计2026-2028年EPS分别为0.46、0.62、0.71元，基于剩余收益模型测算公司价值，给予2026年目标价15.3元，对应2026年0.6倍PB，维持“推荐”评级。
　　风险提示：行业继续单边缩表，市场超预期下行。