投资要点：
　　营收保持增长，归母净利润有所承压。2026年上半年，公司实现营收547.84亿元，同比+6.41%；实现归母净利润5.28亿元，同比-63.54%；扣非归母净利润0.63亿元，同比-93.45%。营业收入增长而归母净利润下降的原因：1）结转毛利率下降：2026年上半年结转毛利润率为13.3%，同比下降1.1个百分点；2）费用率有所提升：2026年上半年税金附加费/销售费用/财务费用率合计8.8%，同比提升1.1个百分点；3）投资净收益转负：2026年上半年投资净收益为-4.23亿元，而去年同期为5.85亿元；4）少数股东损益占比：2026年上半年少数股东损益占净利润的比例为28.6%，同比提升11.9个百分点。
　　上半年销售金额实现转正，行业排名稳固。2026年上半年公司实现销售面积305.2万平米，同比-9.0%；实现全口径销售金额962.5亿元，同比+8.3%，明显好于百强房企整体水平（同期百强房企-16.1%）。2026年上半年公司销售规模维持在行业第4位。公司进入TOP5城市合计15个，全国TOP1的城市有西安、长沙、南通、温州；TOP2-3的城市有上海、深圳、成都、南京、佛山、郑州、徐州；TOP4-5的城市有杭州、苏州、重庆、武汉。
　　精准投拓，聚焦核心城市，7月边际拿地力度提升。2026年上半年，公司累计获取9宗地块，总计容建面约58万平方米，总地价约184亿元，拿地力度19.2%，公司需支付地价约155亿元，对应权益比例84%。7月边际拿地力度有所提升，单月拿地力度71.3%，带动前7月公司拿地力度提升至25.7%。上半年公司在“核心10城”的投资占比接近100%，其中在一线城市上海和北京的投资占公司全部投资额的37%，先后获取上海2宗、杭州4宗，以及北京、郑州、中国香港各1宗优质土地。从近12个月的拿地金额分布来看，占比前三的分别为上海（44.2%）、杭州（19.1%）、深圳（14.0%）。
　　公司持续通过公募REITs推动存量资产价值释放。2026年上半年，公司持续推动博时蛇口产园REIT第二次新购入基础设施项目。同时，公司启动招商蛇口商业不动产REITs的筹备工作，筹划以苏州昆山花园城购物中心和深圳市南山蛇口片区太子广场写字楼推进REITs申报，并启动招商蛇口租赁住房REIT首次扩募筹备工作。公司落实轻重结合发展战略，增强公司可持续经营能力，打造公司业务增长新曲线。
　　投资建议：2026年上半年公司行业排名稳固，拿地稳健且聚焦核心城市，销售金额转正为未来业绩改善提供有力支撑。我们预计公司2026-2027年EPS为0.14元、0.19元，以2026年9月1日收盘价计算，对应PE为47.0倍、33.7倍，维持“买入”评级。
　　风险提示：核心城市资源获取不及预期，基本面表现和政策不及预期。