投资要点：
　　 26H1营收同比+6%，业绩同比-64%、符合预告区间。26H1公司营业收入548亿元，同比+6.4%；归母净利润5.3亿元，同比-63.5%；扣非后归母净利0.6亿元，同比-93.4%；基本每股收益0.06元，同比-57%。公司毛利率、归母净利率分别为13.3%、1.0%，同比分别-1.1pct、-1.8pct；三费费率为6.8%，同比+0.6pct，其中销售、管理和财务费率分别+0.3pct、-0.2pct和+0.5pct；合联营企业投资收益-4.1亿元，25H1为0.7亿元。公司2019-2025年合计减值高达289亿元，占比25年存货比值高达8.0%。截至26H1末，公司合同负债（含预收账款）达1,442亿元，同比-7.5%，可覆盖25年地产结算收入1.10倍。
　　 26H1销售额962亿元、同比+8%，销售表现大幅优于同行，拿地/销售额比19%。2026H1，公司销售额962亿元，同比+8.3%，跑赢同期50家主流房企的销售表现-16%；销售面积305万平，同比-8.9%；销售均价3.2万元/平，同比+18.8%。2026H1，公司拿地金额184亿元，同比-48%；拿地面积58万平，同比-65%；拿地均价3.2万元/平，同比+50%；拿地/销售金额比19%，拿地/销售面积比19%；拿地/销售均价比101%。截至2026H1末，公司总未竣工面积2,035万平，同比-16%，覆盖25年销售面积2.8倍。
　　加权融资成本2.61%、优势明显，26H1 IP（含酒店）全口径收入39亿元、同比+7%。至2026H1末，公司净负债率52.5%，同比-0.7pct；现金短债比为1.4倍，同比-0.3倍；有息负债余额2,416亿元，同比+2.4%。截至2026H1末，公司加权融资成本仅2.61%，同比-23bps，融资成本持续优化。26H1公司IP（含酒店）收入39亿元，同比+7%；其中商业、产业园、公寓、写字楼、酒店分别占比26%、16%、20%、16%、14%。
　　投资分析意见：业绩下降，租金增长，维持“买入”评级。招商蛇口坐拥一二线优质土储，尤其大湾区资源储备含金量极高。在目前行业下行之际，预计公司将凭借融资优势及聚焦核心城市策略，将受益于行业格局优化。考虑到公司仍存在减值压力，我们下调公司2026-28年归母净利润预测分别为8.0/8.6/9.3亿元（原13/20/25亿元），主要下调了地产结算收入增速、下调了26E毛利率0.4pct、并增加了26-28E资产减值损失预计合计10亿元。考虑到公司大量土储位于深圳、上海等核心城市，土储质量显著优于行业，并且25APB仅0.66X、低于可比公司滨江集团的0.91X，后续行业止跌回稳后利润率提升可期，维持“买入”评级。
　　风险提示：房地产政策超预期收紧，销售超预期下滑。