投资要点：
　　投资建议：结转规模推升营收，维持“增持”评级。2026年上半年，公司房地产项目竣工交付并结转的面积同比增长，实现营业收入547.84亿元，同比增加6.41%；受房地产业务结转毛利率同比下降和投资收益同比减少影响，公司实现归属于上市公司股东的净利润5.28亿元，同比下降63.54%。我们预计公司2026~2027年EPS分别为0.12/0.14元，公司2026~2027年BPS分别为10.71/10.74元，考虑到公司经营保持竞争优势，融资背景强，持有型业务和代建能力逐步扩大，给予公司26年1.15XP/B，对应目标价12.32元。
　　债务结构优化，融资成本持续下行。2026年上半年，公司经营活动现金流量净额241.35亿元，期末货币资金余额984.49亿元，均达到历史高位。2026年上半年末，公司剔除预收账款的资产负债率62.98%、净负债率64.93%、现金短债比1.10。2026年上半年末，压降、置换信托贷款、保债计划等非标融资51亿元，落地经营性物业贷款49亿元，债务结构持续优化。同期，公司新增公开市场融资30.9亿元。上半年公司新增融资的综合资金成本2.28%，同比下降38BP。同期，公司综合资金成本2.61%，同比下降23BP，保持行业领先水平。
　　销售行业排名稳定前列，投拓坚持聚焦核心城市。2026年上半年，公司实现全口径签约销售面积305.18万平，签约销售金额962.45亿元，行业排名维持第四位水平。2026年上半年，公司累计获取9宗地块，总计容建面约58万平，总地价约184亿元，公司需支付地价约155亿元。2026年上半年，公司在“核心10城”的投资占比接近100%，其中在一线城市上海和北京的投资占公司全部投资额的37%。2026年上半年，招商建管新增代建项目28个，新增签约面积596万平，新增合同收入接近4亿元。
　　资产运营收入提升，物业服务营收稳健增长。资产运营上，2026年上半年，公司管理范围内全口径持有物业收入39.1亿元，同比上涨7.0%。期内新入市8个项目，总建面39万平。其中，1）集中商业上，公司管理范围内的集中商业在营项目55个，在营面积约347万平，在建项目面积约176万平。期内，公司集中商业运营收入为10.2亿元。2）产业园上，公司在营面积307万平。产业园运营收入6.1亿元。物业服务上，2026年上半年，公司实现营业收入97.71亿元，归母净利润4.98亿元，分别同比增长6.64%和0.15%。
　　风险提示：市场超预期下行，前海资源释放进度不及预期。