业绩符合预期，单季度扭亏为盈。根据公司业绩预告，26H1归母净利润5.0-6.5亿元，均值5.75亿元，同比-60.3%，26H1扣非净利润0.5-0.7亿元，均值0.6亿元，同比-93.8%；单季度来看，26Q2归母净利润按区间中值计算为5.36亿元，同比-46.6%，26Q2扣非净利润按区间中值计算为4.35亿元，同比-24.4%。单季度扭亏为盈。
　　业绩下滑主要有两方面原因。26H1业绩下滑原因，一是毛利率下行，25H1毛利率14.4%，26Q1毛利率仅10.2%，预计全年毛利率落在10-13%区间，同比回落；二是25H1投资收益5.85亿元，包括5.1亿元股权处置收益，投资收益基数较高。
　　上半年销售同比增长8%。根据公司经营公告，26H1招商蛇口销售金额962.5亿元，同比+8.3%，销售面积305.2万方，同比-8.9%，销售均价3.15万元/平，同比+18.9%。其中6月单月销售金额202.1亿元，同比-7.1%，较3-5月增速有所回落，全年有望维持销售规模的稳定。
　　上半年拿地力度19%。根据公司经营公告，26H1招商蛇口获取8个项目，总拿地金额184亿元，拿地力度19%，总拿地货值303亿元，拿地货值/销售金额为31%，权益拿地金额155亿元，权益比例84%，较25年提升32pct。上半年拿地城市集中在上海、杭州、北京、郑州4城，楼面价3.7万元/平，货值均价6.1万元/平，拿地能级提升，平均拿地毛利率22.2%（根据项目可比价格测算），杭州项目快周转利润率偏低。
　　盈利预测和投资建议。展望全年业绩，REITs扩募有望年内落地，若下半年价格企稳，减值规模预计减少，全年有机会实现业绩的正增长，我们预计26-27年公司归母净利润15、40亿元，同比+50%、+161%。合理价值方面，招商蛇口NAV测算1159亿元，按照0.8xNAV对应合理价值10.29元/股，维持“买入”评级。
　　风险提示。拿地规模不及预期；市场价格下行，减值压力增加；高利润项目结算进度不确定。