结转规模下降，业绩受结转毛利率影响承压，维持“买入”评级
　　龙湖集团发布2026年中期业绩，公司结转收入下降，销售规模收缩，但商场租金稳健增长，运营业务利润贡献提升。我们维持盈利预测，预计公司2026-2028年归母净利润为17.0、36.9、51.0亿元，对应EPS为0.24、0.52、0.72元，当前股价对应PE为22.7、10.5、7.6倍，公司运营及服务业务稳健压舱，盈利能力较高，看好低价地结转后利润修复，维持“买入”评级。
　　收入利润下降，业绩同比承压
　　2026H1公司实现营业收入398.0亿元，同比-32.3%；归母净利润19.61亿元，同比-39.0%；剔除投资物业及公允值变动影响后，归母核心溢利仅0.64亿元，同比-95.4%；收入下滑主因开发业务结算规模大幅收缩，叠加毛利率承压，其中开发业务经调整亏损41.14亿元，运营业务经调整盈利45.58亿元，服务业务经调整盈利24.04亿元。截至上半年末，已售未结金额838亿元，待结转相对充裕。
　　销售规模收缩，拿地审慎土储充裕
　　2026H1公司实现销售金额165.5亿元，同比-52.7%；销售面积175.0万方，同比-33.5%；销售均价9460元/平，同比-29.4%，并表回款率超100%。公司上半年新增4个项目，均位于二线城市，拿地金额约14亿元，权益比100%。截至上半年末，公司土地储备2011万方，权益比80%，按地区分环渤海43.2%、西部地区29.1%。
　　商场租金收入同比+8.7%，负债结构健康
　　2026H1公司已开业商场96座，建面1039万方，期末出租率97.4%；商业租金收入59.8亿元，同比+8.7%，同店+2.7%；营业额441亿元，同比+16%。物业服务收入56.5亿元，在管面积3.6亿平；资产管理收入13.2亿元，冠寓期末出租率96%；代建收入6.5亿元，同比+3.3%，代建销售额达112亿元。截至期末公司有息负债1471.2亿元，银行融资占比91%；净负债率52.0%、剔除预收款资产负债率53.8%；平均融资成本3.36%，较年初-15BP。
　　风险提示：销售回暖不及预期、可售货值下降、消费复苏不及预期。