投资要点：
　　 26H1归母净利润19.6亿元，核心净利润0.6亿元、符合前期预告区间。26H1公司营业收入398亿元，同比-32.3%；归母净利润19.6亿元，同比-39.0%；核心净利润0.6亿元，同比-95%；每股基本收益0.285元，同比-40%。分业务看，地产结算收入261亿元，同比43%；运营及服务收入137亿元，同比+3.2%。26H1公司毛利率、归母净利率、核心净利率分别为11.1%、4.9%、0.2%，同比分别-1.5pct、-0.5pct、-2.2pct；三费费率为7.1%，同比+1.4pct；IP公允价值变动30.1亿元，同比+6.6%；投资收益-2.6亿元，同比持平。26H1末合同负债573亿元，同比-24.0%，覆盖25年地产结算收入0.81倍。
　　 26H1销售额166亿元、同比-53%，拿地谨慎、新增拿地4块。26H1销售金额166亿元，同比-52.7%；销售面积175万平，同比-33.1%；销售均价9,457元/平，同比-29.4%。26H1公司拿地谨慎，新增拿地4块，拿地金额14亿元，同比-67%；拿地面积34万平，同比22%；拿地均价4,118元/平，同比-57%；拿地/销售金额比8%，拿地/销售面积比19%，拿地/销售均价比44%。26H1末，公司总土储2,011万平，同比-29%，权益比80%；平均土储成本3,633元/平，占比同期销售均价38%。
　　商场、长租、物管等业务平稳发展，多元化业务收入137亿元、同比+3%。26H1公司IP收入73.0亿元，同比+4.2%。1）商场方面，26H1末公司在手商场132个、其中重资产96个；已开业96个、其中重资产79个，位于25个城市；出租率97.4%，同比+0.6pct；GRA1,039万平，同比+10.2%。26H1租金59.8亿元，同比+8.7%、同店同比+2.7%；商场零售额441亿元，同比（剔车）+16%，同店同比（剔车）+8%；日均客流370万人次，同比+13%，同店同比+6%；26H1新开业1个（轻资产），预计26H2新开业6个；预计26年末累计开业GRA1,103万平，同比+5.0%。2）资产管理方面，26H1收入13.2亿元，同比-12.5%；其中冠寓租金10.6亿元，同比-14.5%。截至26H1末，冠寓整体出租率95%、同比-0.6pct。3）服务方面，26H1龙湖服务（物管+龙智造）营收64.0亿元，同比+2.2%；其中物管收入56.5亿元，同比+2.3%。物业在管面积3.6亿平，同比-10.0%。综上，公司经营性服务收入137亿元，同比+3.2%。
　　公开债压力持续减轻，26H1融资成本降至3.36%。26H1末，公司净负债率52.0%，同比-0.8pct；融资成本低至3.36%、同比-22bps。公司26H1末有息负债1,471亿元，同比13.4%，其中经营物业贷余额1,016亿元，占比69%。公司存量公开信用债敞口98亿元，其中境内8亿元、境外90亿元；26-29年分别到期境内外公开信用债合计23、31、31、12亿元。
　　投资分析意见：业绩下降，多元业务平稳增长，维持“买入”评级。龙湖集团近30载稳健发展历程树立了公司守信笃行的市场形象；我们认为公司后续将继续凭借战略前瞻、精细运营、财务稳健和城市深耕四大特色稳健前行。考虑到地产销售及利润率承压，但公司运营及服务将稳定贡献一定业绩，我们维持公司26-28年归母净利润预测分别为0.6/1.6/5.5亿元，同比分别-94%/+183%/+237%；考虑到公司地产结算毛利率已在底部区域，减值计提也已经逐步推进，并且多元业务仍然稳步增长、能够贡献业绩压舱石，我们依然看好公司的长期发展，维持“买入”评级。
　　风险提示：房地产调控超预期收紧，销售去化率不及预期，消费复苏不及预期等。