销售规模逆势提升，中期派息比率保持稳定，维持“买入”评级
　　越秀地产发布2026年中期业绩。公司结转规模收缩，结转毛利率下滑拖累利润，但经营性现金流大幅改善，投资聚焦高能级城市，融资成本再创新低。受结转毛利率承压影响，我们下调2026-2027并新增2028年盈利预测，预计2026-2028年归母净利润分别为4.7、7.1、8.5亿元（2026-2027年原值19.0、22.3亿元），对应EPS为0.14、0.20、0.24元，当前股价对应PE估值分别为22.2、14.8、12.4倍，公司已售未入账金额充足，业绩企稳回升可期，维持“买入”评级。
　　毛利率持续承压，联营公司贡献成最大利润支柱
　　公司2026H1营收366.5亿元，同比-23%；归母净利润仅0.9亿元，同比-93.6%；核心净利润0.8亿元，同比-94.6%；毛利率6.2%，同比-4.4pct。毛利率下降主要系公司主动加大存量去化力度，以价换量拉低了入账利润率，联营公司贡献利润8.87亿元，是本期利润支柱。经营性现金流137.7亿元（2025H1为41亿元），得益于拿地支出大幅压缩。中期派息0.009港元，派息比率维持40%不变。
　　销售排名维持第八，投资高度聚焦核心城市
　　公司2026H1合同销售505.1亿元，同比-17.9%，克而瑞排名第八，全年千亿目标完成约50.5%；核心六城（北上广深杭蓉）销售贡献占比达84.5%，大湾区占比42%，华东占26%，区域集中度进一步提升；持销项目占比从48%跃升至81%，新开项目占比19%，重点转向存量库存去化。投资端保持克制，上半年在5城新增6宗地，总建面68万方，权益投资额70亿元，96.8%的权益投资额集中于核心六城。截至期末总土储1657万方，一二线占比94%；总未售货值约2905亿元，核心六城占73%。
　　融资成本首破3%，资产处置回笼44.6亿元
　　截至上半年末，公司在手现金515亿元，较年初+10.1%；剔预负债率65.2%、净借贷比率49.2%、现金短债比2.1倍；有息负债1038.7亿元，加权平均借贷成本同比-25BP至2.91%。资产结构调整方面，出售南沙IFC、智谷/云谷产业园、毕节酒店及康养业务回笼现金44.6亿元。越秀房产基金营收7.67亿元，全年平均付息率3.79%；越秀服务基础物管收入同比+17.3%，新增合约面积同比+74.8%。
　　风险提示：政策调控风险、销售回款不及预期、TOD项目开发进程不及预期。