投资要点：
　　本周（2026年8月24-28日），中证REITs全收益指数收于955.3点，较上周上涨1.39%，连续两周涨幅超1%，成交情绪继续回暖，日均换手率上升0.05pct至0.48%。
　　截至2026年8月28日，产权REITs利差较上周收窄10bp至290bp，仍处于历史96%分位数，赔率已较高。考虑到当前REITs市场参与机构和资金来源较2024年初更加多元，叠加指数基金等新产品陆续上线，交易流动性压力或小于2024年利差高点时期，整体利差大幅走阔可能性较低。配置上仍关注基本面良好的租赁住房、数据中心、消费设施和市政环保等板块，交易上可博弈前期跌幅较大、分派率性价比很高的园区、仓储个券。
　　二级市场：园区继续领涨，“中关村”单周上涨18.4%，关注租赁住房板块政策指引
　　本周所有资产类型继续收涨，涨幅靠前的仍是产业园区（+4.98%）、仓储物流（+2.58%），新型设施（数据中心）也有2%以上涨幅。
　　2025年7月1日以来园区板块整体跌幅约24%，多只个券跌幅超过30%，跌幅显著大于其他板块。2026年6月以来多个园区项目宣布了原始权益人或关联方的增持计划，在此刺激下，近两周表现亮眼，尽管园区基本面尚未完全筑底，出租去化压力仍在。全市场88只个券中涨幅前七大均为园区项目，其中建信中关村REIT单周上涨18.4%，8月26日尾盘涨停，是REITs市场老券的首个涨停板（不考虑上市首日涨停的新券）。
　　8月28日发布的《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》明确提到了支持依托符合条件的租赁住房、城市更新等项目发行REITs，研究优化租赁住房原始权益人监管和项目净现金流分派率要求；稳慎推进商业不动产REITs发展。
　　当前租赁住房原始权益人发行REITs项目面临多个监管约束，主要包括：必须参与战略配售且持有份额不得少于20%，锁定期约束，基金份额持有期间不允许质押。此外，对于租赁住房、城市更新设施等领域项目，发起人不得从事商品住宅开发业务。可以关注后续是否从战略配售比例、锁定期、份额质押等方面进行放松。
　　在项目分派率方面，目前仅交易所要求不动产项目主要依托租赁收入的，预计未来2年每年净现金流分派率原则上不低于评估基准日“10年国债收益率+150bp”，当前约为3.2%左右。而中指研究院披露的50城平均租金回报率约2.28%，因此目前大量的租赁住房租金回报率远低于3.2%的分派率基准。若后续考虑“优化”，则可能取消交易所对项目分派率的硬性要求、或调低项目上浮基点、或另设租赁住房参考线。
　　在此情况下，已上市的存量租赁住房项目分派率具有明显优势，这些项目的区位多在北京、上海、深圳、厦门、苏州等经济发达区域，所有项目出租率高，多个项目2026年二季度租金单价环比上涨，且板块平均分派率达到3.24%，优于中指研究院50城统计结果。可优先关注分派率显著靠前的华润有巢、招商基金蛇口、城投宽庭。
　　一级供给：1只启动询价、2只受理、1只新推荐
　　“山证晋中公投瑞阳供热”将于9月1日进行询价，拟募集10.7亿元。本周新受理陶邑消费（（底层资产为景德镇市陶溪川首期项目）和中国绿发商业（（底层资产为济南贵和购物中心和洲际酒店、上海艾迪逊酒店）。发改委新推荐安徽的信义能源新能源项目。
　　风险提示：公募REITs相关政策出现超预期调整；基础设施项目经营风险；资料来源及数据统计风险