8月28日，央行、金融监管总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》（36条），金融监管总局同步发布五项贷款管理办法（试行），住建部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，一揽子新政覆盖信贷、销售与资本市场，核心是推动房地产融资从依赖主体信用转向基于项目情况，我们认为，这一转向中长期或将降低涉房风险向金融体系的传导概率；同时，资本市场工具的开放将为持有型不动产提供退出通道，券商投行业务或迎来结构性增量。
　　房贷期限放款调整，开发贷封闭管理
　　央行、金融监管总局联合改革房地产信贷管理，个人住房贷款与开发贷款制度迎来系统性调整。个人房贷期限由30年延长至40年（协商确定），收入偿债比上限由55%提升至60%，月供下降、可贷额度提升。放款时点后移，现房销售在销售备案后放款、预售项目在竣工备案后放款，贷款资金受托支付、直接划入主办银行资金账户或预售资金监管账户。存量房贷利率偏离达一定幅度，可协商变更或置换贷款；阶段性失去收入来源的借款人，可协商延后还款、展期或延迟还本。开发贷实行主办银行制，资金封闭管理、专款专用，期限为预售项目最长5年、现房及商业地产项目最长7年，首次还本原则上推迟至竣工备案之后，且不得发放用于缴交土地出让价款的贷款。
　　贷款制度体系补齐，涉房信贷监管细化
　　金融监管总局发布五项贷款管理办法（试行），覆盖开发贷款、个人住房贷款、商业地产贷款、城市更新项目贷款和信托公司房地产信托业务，城市更新项目贷款首次获专门制度安排；《意见》明确保障性住房、租赁住房等细分贷款品种，并专章设立宏观审慎管理、建立逆周期调节机制，叠加销售端预售项目须主体结构封顶、新出让土地项目优先现房销售、预售资金全部入监管账户及主办银行制等安排。我们认为对银行来说，短期按揭投放和利息收入确认节奏放缓，存量房贷利率协商机制亦可能带来重定价压力；中期资金监管、竣工后放款、封闭管理有助于降低风险向银行体系传导概率，涉房资产质量有望改善；长期主办银行制抬高业务门槛，具备项目评估和综合化服务能力的银行更受益，城市更新贷款、资金托管等或带来非息收入增量。
　　资本市场重构合理融资支持
　　证监会8月28日发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，推动房地产开发企业融资转向基于项目情况，围绕项目合规性和资金需求合理性重构融资支持机制。政策工具覆盖定向再融资、并购重组、公司债、CMBS、不动产ABS、REITs和不动产私募基金，支持上市房企以股份、定向可转债、现金等方式实施涉房资产并购重组，支持存量公司债滚动续发，推动符合条件的租赁住房、城市更新项目发行REITs或纳入扩募资产。
　　有望畅通行业资金循环渠道
　　从资本市场影响看，股权融资、债券融资和资产证券化工具有望形成更完整的房地产项目融资体系，REITs、CMBS和ABS为租赁住房、城市更新、商业不动产等持有型资产提供退出和循环渠道。监管同步强调募集资金专户管理、资金投向穿透核查、财务造假查处、上市房企退市监管和违约债券处置，意味着资本市场支持将更多集中于规范主体和具备稳定现金流的项目。对证券行业而言，政策增量主要体现在投行和资产证券化业务，具备不动产REITs、ABS、并购重组和债券承销经验的头部券商更容易承接增量需求，行业内部投行专业能力分化或进一步体现。
　　风险提示：经济修复力度不及预期；资产质量恶化超预期。