公司公布1H26业绩：收入82.30亿港币，同增23.4%；归母净亏损2.21亿港币，1H25为归母净利润4.90亿港币。1H26业绩符合公司预告区间净亏损1.9-2.4亿港币。公司上半年净利润下滑明显，主因投资物业公允价值损失3.31亿港币，以及集团持有50%权益的联营公司转亏，使得物流园转型升级分部归母净利润同比下降4.44亿港币。往后展望，等待物流园运营企稳好转，深高速有望持续贡献稳定盈利，同时华南物流园转型项目整体价值仍有保障，维持“买入”。
　　物流园收入快速增长，收费公路与大环保表现较为平稳
　　1H26物流园业务录得营收9.84亿港元，同增25.3%，主因运营面积同增190万平米达861万平米，成熟园区出租率稳定在约88%。但市场环境仍承压，部分物流港项目录得公允价值变动损失，叠加新投营项目仍处培育期，物流园归母盈利同降88.3%至657万港元。收费公路及大环保方面，深高速1H26收入41.76亿港元、净利润11.22亿港元，人民币口径分别同降6.8%/4.3%，主因水官高速收费到期以及大环保业务财务资产公允价值变动损失，不过考虑人民币升值影响，本集团应占盈利4.75亿港元，同降2%。
　　投资物业公允价值损失和联营公司拖累盈利
　　港口及相关服务收入27.75亿港元，同增99.0%，主因港口供应链业务放量，但竞争加剧导致毛利受压，归母盈利同降12.0%至1,059万港元。另外整体利润层面公司同比下滑，主因：1）较弱的市场环境，使得投资物业公允价值变动损失3.31亿港元（包括在物流园和集团总部分部，1H25损失仅0.09亿港元）；2）公司持有50%权益联营公司根据项目实施进度测算并计提土地增值税，应占盈利由2.90亿港元转为亏损1.91亿港元（记在物流园转型升级分部）。
　　公司运营有望逐步企稳，等待物流园转型价值继续释放
　　由于短期盈利较弱，公司近期股价和估值承压，不过展望之后，我们认为伴随平湖南项目等新建项目培育，公司主业或将企稳回升。同时华南物流园剩余待转型土地收益、房屋销售收益或仍较为可观，2H26可推动公司扭亏，且持续贡献盈利。公司若维持50%分红率，按8月28日收盘价，26E股息率有望达7.1%，已具有一定吸引力。
　　盈利预测与估值
　　我们调整公司26-28年归母净利润（-37%/-31%/5%）至18.10/18.71/33.45亿港币，对应EPS为0.74/0.76/1.36港币。下调26/27年并上调28年预测主因中短期物流园等资产或仍有减值压力，同时华南物流园转型释放收益的节奏或将比此前预期延后。我们基于SOTP估值法得出的目标价为7.30港币（前值9.70港币），维持“买入”。
　　风险提示：1）物流园需求不及预期；2）高速公路车流量低于预期；3）物流园区转型升级业务不及预期；4）大环保相关业务低于预期。