核心观点
　　事件：2026年3月26日，深圳国际发布2025年年度业绩：2025年公司完成营业收入港币163.5亿元，同比增长5.0%，完成归母净利润港币22.5亿元，同比下降21.7%。其中，2025H2公司完成营业收入港币96.8亿元，同比增长8.0%，完成归母净利润港币17.6亿元，同比下降20.7%。
　　未录得REITs受益+联营公司投资减值，2025年业绩同比下降22%：2025年公司完成归母净利润港币22.5亿元，同比下降21.7%，主要系2024年度两个物流港项目置入基础设施公募REIT录得税后收益约港币5.9亿元，而2025年度并无相关收益，以及2025年度确认与减值相关的对联营公司的投资损失约港币4.4亿元所致。
　　后续收益储备充足，稳定分红支撑高股息：公司华南物流园项目稳步推进，2025年12月，该项目的第二期留用土地（一阶段）获深圳市龙华区政府批准，公司于2025年度确认该地块的土地整备税后收益约港币28.8亿元。公司华南物流园项目后续仍有2块土地可确认土地增值收益，以及项目后续的开发收益，我们预计公司业绩将得到有力支撑。公司分红比例常年维持在50%左右，若公司继续保持50%分红比例，参考2026/3/27市值，我们预计公司2026、2027年股息率分别为8.1%、6.8%，股息具有较强吸引力。
　　投资建议：公司掌握核心优质资产，持续稳定高股息。我们预计公司2026-2028年实现营业收入港币176.68/187.78/243.01亿元，归母净利润港币30.37/25.37/25.80亿元，对应PE分别为6.17/7.39/7.26倍，维持“买入”评级。
　　风险提示：华南物流园转型升级项目进度不及预期；物流园出租率波动风险；REITs出表节奏不及预期；高速公路被分流风险