本期投资提示：
　　地产行业数据：新房、二手房成交周环比分化，可售面积环比下降。上周(8.22-8.28)34个重点城市新房合计成交196.1万平米，环比+7.7%，其中，一二线环比+7.7%，三四线环比+7.6%。8月(8.1-8.28)34城一手房成交同比-7.2%，较7月-3.8pct。其中，一二线同比-6.1%，三四线同比-21.9%，分别较7月-3.2pct和-10.4pct。上周13城二手房合计成交99.9万平米，环比-3.8%；8月累计成交同比-2.2%，较7月-13.3pct。库存方面，上周15城合计推盘77万平米，合计成交97万平米，对应成交推盘比为1.25倍，较前一周有所回升。最近三个月（26年5月-26年7月）分别为1.5倍、1.2倍和1.34倍。截至上周末（2026/8/28）15城合计住宅可售面积为8148.7万平米，环比0.23%。3个月移动平均去化月数为19.4个月，环比+0.4个月。
　　主要政策新闻：多部门政策组合拳推进房地产发展新模式。宏观方面，住建部、自然资源部、央行及证监会等多部门印发多篇关于完善商品住房销售制度、房地产信贷款管理等相关通知，内容涉及部署各地稳步推进商品房销售制度改革，推进现房销售、预售资金监管、将个人住房贷款最长年限由30年延长至40年、推动融资由主体信用转向项目导向，支持上市房企再融资、多类债券及不动产REITs、不动产私募基金融资等；因城施策方面，成都住建局等4部门发布《进一步优化促进房地产市场平稳健康发展相关政策措施的通知》，明确公积金贷款最低首付比例15%并给予20%利息补贴。
　　公司动态跟踪：中海宏洋、我爱我家26H1业绩亮眼。多家房企、物管及中介公司公布26H1业绩及同比：中海宏洋3.3亿元（+15.4%）；嘉里建设7.4亿港元（+20%）；中国金茂8.8亿元（-19.3%）；绿城中国0.8亿元（-61.1%）；中国海外发展70.3亿元（-18.2%）；新城控股8.5亿元（-5.2%）；滨江集团15.5亿元（-16.3%）；保利发展19.6亿元（-40.8%）；建发国际集团8.3亿元（-9.7%）；龙湖集团19.6亿元（-39.0%）；越秀地产0.9亿元（-93.6%）；招商蛇口5.3亿元（-63.5%）；建发股份9.9亿元（+17.6%）；保利置业-7.4亿元（-456.1%）；保利物业9.3亿元（+4.8%）；招商积余5.0亿元（+0.2%）；我爱我家0.8亿元（+110.4%）。
　　一周板块回顾：上周房地产板块强于大市、物管板块弱于大市。板块表现方面，SW房地产指数上涨2.59%，沪深300指数下跌0.21%，相对收益为2.8%，板块表现强于大市，在31个板块排名中排第10位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：香江控股、沙河股份、深物业A、京投发展、新城控股，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为荣安地产、*ST中迪、陆家嘴、招商蛇口、亚太实业。板块表现方面，物业管理板块个股平均下跌1.05%，沪深300指数下跌0.21%，相对收益为-0.84%，板块表现弱于大市。当前主流AH房企26/27PE均值分别为68.5/45.1倍；物管26/27PE均值分别13.9/12.8倍。
　　投资分析意见：核心城市房价逐步止跌回稳，维持“看好”评级。我们认为，现房销售制度是房地产发展模式的重大改革，将推动房企从金融模式回归制造业模式；新政后新房供给将显著缩量，但需求有强支撑，推动改善供需关系，进一步强化上海等核心城市房价底部确立；虽房企经营将阶段性承压，但核心城市房价企稳、地价下降、集中度将跳升、股债融资将助力优质企业成长。此外，二手房对新房替代增强，渗透率提升利好中介企业。我们维持“看好”评级，推荐：1）优质房企：建发国际、中国海外发展、中国金茂、滨江集团、绿城中国、招商蛇口、保利置业、中海宏洋、建发股份、越秀地产、保利发展、华发股份，关注城投控股；2）二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家；3）商业地产：华润置地、新城控股、太古地产、嘉里建设、恒隆地产、领展房产基金，关注新城发展；4）物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余。
　　风险提示：销售去化不及预期，融资超预期趋紧；物管行业人工成本上行超预期