事项：
　　星盛商业发布2026年半年报，2026H1实现营收280.5百万元，同比下降1.3%；归母净利润85.1百万元，同比下降约2.1%，拟每股派发股息8港仙，派息率82.9%。
　　平安观点：
　　业绩相对平稳，大湾区为主要收入来源。2026H1实现营收280.5百万元，同比下降1.3%；归母净利润85.1百万元，同比下降约2.1%。分业务来看，由于公司主动对核心在营项目实施经营性调改，委托管理服务的收入同比降6.1%至1.74亿元，占公司总收入约62.1%；品牌及管理输出服务受中山天奕星河COCOCity项目退出影响，上半年收入同比降2.3%；受新开业整租项目经营收入贡献（深圳光明星河COCOCity）提振，上半年整租业务收入同比增长13.2%。从区域来看，大湾区仍是公司收入贡献的主力，上半年收入占比达79.8%，较上年同期提升4.9pct。由于低毛利率的整租服务收入占比增加，公司上半年整体毛利率较2025年同期下降1.6pct至50.7%。
　　经营主动调改积极作为，下半年迎来优质物业开业。截至2026年上半年，公司合计向51个商用物业项目提供服务，覆盖中国18个城市，总建面239万平（不含9个咨询项目），约41.8%由独立第三方开发或拥有。其中有26个已开业零售商业物业，总开业建面约148万平，平均出租率92.8%。上半年内，公司主动与中山天奕星河COCOCity的业主进行协商并完成解约，同时常州武进湖塘星河COCOCity运营模式由整租服务变更为品牌及管理输出服务，下半年深圳星河WORLDCOCOPark二期、深圳龙岗星河COCOCity预计将迎来开业，有望为后续收入提升打下基础。
　　投资建议：公司经营主动调改、积极作为，下半年深圳优质物业开业有望为后续收入提升打下基础，派息延续慷慨，维持盈利预测，预计公司2026-2028年EPS预测分别为0.16元，0.16元、0.16元，当前股价（截至2026年8月27日）对应PE分别为7.3倍、7.1倍、6.9倍，维持“推荐”评级。
　　风险提示：1）商管企业发展有赖于经济环境变化，若经济修复不及预期，将对消费需求产生负面影响，进而影响公司发展；2）商管企业竞争格局日趋激烈、购物中心同质化严重，第三方项目拓展及运营效果或不及预期；3）若委托方经营不善，或对公司轻资产项目应收款产生拖累。