业绩符合预期，派息稳定：2026H1，公司实现合并收入66.71亿港元，同比下滑33%，主要因香港物业销售业务确认收入同比下滑59%；但毛利率同比提升12个百分点至39%，得益于开发项目产品组合差异。剔除投资物业公允价值变动后的核心净利润为7.82亿港元，同比下滑9%，主要因上海金陵华庭预售后利息资本化率下降。2026H1，公司维持稳健派息，中期每股派息0.40港元，同比持平，截至8月25日收盘价对应TTM股息率为6.94%。
　　内地核心项目“上海金陵华庭”自下半年起分阶段入账：2026H1，公司实现合并合约销售金额162亿港元，同比下降58%，主要受2025H1上海金陵华庭一期高基数影响；高毛利项目金陵华庭预计将于2026H2、2027、2028分别入账3.85、97.02和137亿港元，2027年起公司物业销售业务毛利润有望反弹。
　　香港物业销售合并毛利率提升：2026H1，公司实现香港物业销售业务合并毛利率15%，同比提升6个百分点，主要因高毛利产品的入账比例高于去年同期。从香港的待入账项目来看，2026H2及2027年预计入账已售未结金额为59亿港元，主要来自缇外，海瑅湾、海盈山，我们预计香港物业销售毛利率可维持双位数水平。
　　优质物业抗周期能力强：2026H1，内地投资物业人民币口径的合并租金收入同比下滑5%，香港投资物业合并租金收入（剔除出售单位过渡影响）同比下滑2%，降幅可控。公司持有的投资物业均位于北京、上海、深圳、杭州等核心城市，凭借较强的招商运营能力，2026H1内地写字楼、零售、公寓出租率分别较2025年末-1/-1/+3个百分点至89%/91%/95%。
　　融资成本、净负债率均进一步下滑：截至2026H1，公司平均融资成本降至3.5%，较2025H1下降0.5个百分点；融资成本总额同比下滑19%至9.47亿港元；净负债率较2025年末下降2个百分点至31.3%，公司2026年底净负债率目标为30%左右。
　　维持“增持”评级：随着高毛利项目上海金陵华庭自2027年起有大额结转，我们预计公司核心净利润将恢复增长。2026/2027/2028年公司核心净利润分别为17.73/38.16/44.23亿港元，分别同比增长-11.7%/115.3%/15.9%，维持“增持”评级
　　风险提示：公司派息不及预期；香港新房成交量价复苏不及预期；资本开支超预期。