2026上半年业绩超我们预期：收入同比大增80%至172.03亿港元，核心净利润同比大增66%至50.7亿港元（2025上半年：30.5亿港元），主要由于中国香港物业销售盈利贡献大幅增加及政府收回新界土地带来约15.68亿港元税前收益。公司建议中期股息每股0.5港元，与去年同期持平。
　　中国香港物业销售强劲，土地储备充裕。中国香港物业发展为上半年最大增长引擎，应占营业额约118.78亿港元，同比大增212%；应占税前盈利约33亿港元，同比飙升965%。同时，上半年香港物业应占合约销售约181.18亿港元，同比大增188%。公司表示，截至2026上半年已售未结约184.55亿港元，同比上升145%，其中约69.2亿港元将在下半年结转入账，并预期结转入账毛利率维持在15-20%。公司计划下半年有八个可推售的香港住宅项目，加上期末待售单位共计189万平方尺。集团土地储备充裕，截至6月底中国香港土地储备约2,030万平方尺自占楼面，另持新界土地约3,840万平方尺，为中国香港发展商之首。
　　租金收入同比微升，香港表现亮眼。全口径总租金收入（包括非并表项目）同比上升1%至43.8亿港元，中环甲级写字楼The Henderson出租率已达90%，新海滨项目Central Yard预计明年交付并开始带来租金收入，1期写字楼已有超过70%面积预租。同时，其他香港主要投资物业也录得租金增长，我们相信可抵销中国内地租金调整以及出租率之影响。
　　上半年业绩强劲，维持买入，目标价上调至35.24港元：我们认为恒基财务状况维持稳健，净负债率由2025年底的18.7%进一步下降至2026年6月底的17.9%，同时我们相信公司核心业务将进入收成期：1）农地收回加速为盈利及现金流提供额外来源；2）下半年可售资源充足，物业发展利润率有望恢复至高双位数；以及3）中环新海滨项目预期2027年开始贡献租金收入进一步拉升总租金收入。我们对恒基维持买入评级，按50%（前为55%）的资产净值折让，目标价上调至35.24港元。