投资要点：
　　核心净利润超预期，维持中期派息稳定：2026H1，公司实现核心净利润50.71亿港元，同比+66%，主要因香港物业销售收入大幅增长以及港府收回新界地块产生的一次性补偿收益按交易确定性原则提前在上半年入账；剔除香港政府收回新界地块产生的税后收益以及公允价值调整后的核心净利润为38.14亿港元，同比+38%。2026H1，公司中期每股股息为0.50港元，同比持平，8月21日收盘价对应TTM股息率为4.2%。
　　加快北部都会区建设已经纳入香港第一个五年规划，农地价值有望加速释放：2026年6月15日，港府发布第一个五年规划（2026-2030），“加快建设北部都会区”被纳入该规划，规划提出在北部都会区“以多元模式加快空间释出及开发”，“增加房屋及经济用地供应，在未来五年产出超过七万个房屋单位及一百万平米经济楼面面积”。2026H1港府加快在洪水桥/厦村及新田的收地动作，以23.49亿港元现金补偿方式收回公司位于洪水桥/厦村及新田的225万平方尺自占土地。截至2026H1，公司在洪水桥/厦村和新田仍分别持有221和365万平方尺土储；公司于新界区域内土储平均成本仅为246港元/平方尺，而最近一次政府现金补偿价格为1043港元/平方尺，因此政府收地补偿的毛利率可高达76%。随着港府加快建设北部都会区，公司可通过政府收地现金补偿或申请更换土地性质为住宅用地方式，释放农地价值。
　　公司于香港开发业务的经营利润率触底回升：2026H1，受益于香港房地产市场回暖，公司在香港的权益合约销售金额同比增长188%至181.18亿港元。公司开发业务已售未结中69.19亿港元将于2026H2结转，支撑营收保持高增长；若不考虑农地补偿收益，公司于香港开发业务的经营利润率同比提升13个百分点至15%，香港开发业务盈利能力已触底回升。
　　现金流业务“商业地产+香港中华煤气”稳定：2026H1，公司应占租金总收入同比增长1%至43.83亿港元，其中核心资产中环IFC应占租金收入同比增长4%至8.37亿港元；联营公司香港中华煤气继续为公司贡献股息收益9.3亿港元，同比持平，表现稳定。
　　融资成本明显改善：截至2026H1，公司净负债比率较2025年末下滑0.8个百分点至17.9%；整体实际借贷年利率同比下降0.37个百分点至3.30%，融资总成本同比下降5.4%至26.8亿港元。
　　维持“增持”评级：我们认为香港房地产市场持续回暖以及农地补偿或转换将带来资产价值上行空间。我们预计2026/2027/2028年公司核心净利润分别为84.41/92.31/99.32亿港元，分别同比增长39.2%/9.3%/7.6%，维持“增持”评级。
　　风险提示：公司派息不及预期；中国香港新房成交量价复苏不及预期；资本开支超预期。