核心观点
　　开发物业：受益于中国香港楼市修复，销售明显上升，盈利后续有望修复。2025年公司合约销售额211.5亿港元，同比+44.2%，其中香港192.7亿，港元，同比+70.8%。受政府收地收益减少及内地项目转亏双重拖累，物业发展盈利15.7亿港元，同比-67.3%。随着香港楼市持续向好，公司可售现房约4,700套、新推约2,900套，已售未结127.8亿中约104.4亿将于今年结转，盈利后续有望修复。
　　投资物业：租赁贡献超七成盈利，穿越周期的价值底座。2025年公司租赁收入67.6亿港元，同比-3.3%。租赁盈利47.7亿港元，同比-6.0%。香港收入48.7亿，同比-1.0%，出租率93%维持高位；内地收入13.0亿，同比-18.0%，写字楼出租率承压降至50%。已建成收租物业增至24.5百万平方尺，香港新海滨Central Yards签约、上海新岸商业中心竣工，租赁增量充裕。
　　全港最大规模农地储备，旧楼重建补充核心区土储。公司持有约4,050万平方尺农地储备，其中约90%位于北部都会区，可经收地补偿与自主开发双路径释放价值。旧楼重建储备逾340万平方尺，锁定红磡、大角咀等核心地段优质土储。
　　采取固定每股金额分红策略，分红比例维持高位。2020-2024年公司每股稳定派息1.8港元，分红比例维持58.4%—90.4%。2025年受政府收地收益骤降及内地项目转亏拖累，每股基础盈利降至1.25港元，公司下调全年股息至1.26港元，但分红比例达100.4%。
　　投资建议：公司开发物业有望修复盈利，物业租赁盈利稳定，最大规模农地与核心区旧楼重建，共同为公司长期价值提供支撑。预计2026-2028年归母净利润分别75.7、83.9、94.0亿港元，同比分别+34.0%、+10.7%、+12.1%。综合考虑公司的业绩增长及估值修复，分红比例较高，首次覆盖，给予“买入”评级。
　　风险提示：宏观经济承压；出租率及租金水平不及预期；物业销售不及预期。