2023年全年业绩差于市场预期：收入同比增长7.9%至275.7亿港元，主要受各线业务收入增长温和带动。核心净利润大致持平，同比上升0.8%至97.1亿港元，但较彭博一致预测低12%。净利润率下降2.5个百分点至35.2%，主要由于开发利润率下滑3.8个百分点至16.2%及净利息费用增加。全年每股派息维持1.80港元，核心派息比率大致维持在~90%。
　　物业开发利润下降，但撤辣后销情理想：物业开发收入同比增长3.9%至152亿港元，其中约96.5%来自香港。已售未结销售达177.4亿港元，其中约77%将在2024年结转入账。然而受房价下降影响，2023年物业开发息税前利润同比下降16%至24.6亿港元。2024年，公司计划推出13个香港住宅项目，共计181万平方尺。另外，公司表示在撤辣后三周内，已售出946个单位（2023全年：1,583个单位），总价约59亿港元。
　　租金收入较为稳定：虽然写字楼近期租金有所下滑，当中IFC写字楼部份2023年租金同比下跌约5%，但被其零售部份约8%同比增长所抵消。总租金收入同比上升2.2%至69亿港元。未来的租金增长点包括：1）中环甲级写字楼The Henderson已于2024年1月建成，和2）大型中环新海滨项目将于2027-2032年分期落成。
　　维持中性，目标价23.84港元：我们认为其核心业务增长前景仍不明朗：1）香港物业开发：大型市区重建和农地转化项目开发周期长，2）香港物业开发利润率下跌，以及3）香港投资物业：我们预计短期内中环写字楼供应过剩和需求不足将导致租金疲软且空置率较高，而中环新海滨项目最早于2027年才开始贡献收入，回收期较长。公司业绩差于市场预期，我们对恒基维持中性评级，目标价维持23.84港元。